Civ III, 4
avril 2001, Bull n° 46, N° 99-18-301 N° 99-14-593
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Sur le premier
moyen et le moyen additionnel, réunis
Attendu, selon
l'arrêt attaqué (Paris, 2 juin 1999), que, sui-
vant actes des 27 décembre 1984 et 25 septembre 1985, les sociétés
Batimap, Locasofal et Locabanque, devenue Selectibail, ont consenti à la
Société hôtelière et de restauration de Gisors (SHRG) un contrat de crédit-bail
immobilier portant sur un terrain et un hôtel ; que, suivant un acte
authentique du 27 novembre 1987, la société de Participation et de gestion
(Pargest) s'est portée caution solidaire de la société SHRG pour le paiement
des loyers ; que, le 19 novembre 1993, les sociétés Batimap, Selectibail
et SHRG ont conclu un avenant aux fins d'allongement de la durée initiale du
contrat de crédit-bail ; que, le 28 avril 1995, les sociétés bailleresses
ont fait délivrer un commandement aux fins de saisie-vent, des loyers étant
restés impayés ; que la société Pargest a saisi le ,juge de l'exécution
d'une contestation du commandement au motif que les sociétés bailleresses ne
disposaient pas d'un titre exécutoire, puis les a assignées en nullité du
contrat de crédit-bail et de son engagement de caution ;
Attendu que la
société Pargest fait grief à l'arrêt de la déclarer irrecevable en son moyen
tiré de la nullité du contrat de crédit-bail et de déclarer l'action prescrite,
alors, selon le moyen
I° que la
prescription d'une action en nullité n'éteint pas le droit d'opposer celle-ci
comme exception en défense à une action principale ; que dans ses
écritures d'appel, après avoir démontré
que le contrat de crédit-bail conclu par la société SHRG était nul faute
d'avoir prévu les conditions dans lesquelles sa résiliation pourrait
intervertir à la demande du preneur et que par voie de conséquence son
engagement de caution était également nul, la société Pargest soutenait
« sur la base cite l'exception de
nullité (...) qu'aucune somme ne pouvait lui être réclamée par les sociétés
défenderesse au titre de la caution
donnée sur un acte nul » : qu'en affirmant néanmoins que, dans la mesure où la
société Pargest avait exercé une action en nullité du contrat de crédit-bail et
de son engagement de caution qui s'était avérée prescrite, cette dernière ne pourrait plus, désormais se prévaloir d'une
quelconque exception de nullité pour
s'opposer à la demande en paiement des
crédits-bailleurs et à la saisie-vente qu'ils avaient fait pratiquer à son
encontre, la cour d'appel a violé l'article 2262 du Code civil et l'article
1-2, alinéa 2. cite let loi du 2 juillet 1966 ;
2° que dans ses
conclusions récapitulatives délaissées la société Pargest soutenait qu'elle
était fondée à exciper, sans condition de délai, de la nullité du contrat cite
crédit-bail du 25 septembre 1985 et de son engagement de caution, donné sur un
acte nul, dès lors qu'à la différence de l'action en nullité, permettant
d'obtenir la restitution de tout ce qui a été versé au titre dit contrat vicié,
l'exception de nullité permet de s’opposer à ce que quelque somme que ce soit
puisse être exigée à l’encontre du cocontractant oit de la caution donnée sur
la base d’un acte nul ; que cette exception était justifiée puisque la
décision du juge de l'exécution du 4 octobre 1996, frappée d'appel par la
société Pargest autorisait les sociétés Batincili Sicorni et Selectibail à
continuer leurs poursuites contre elle ; qu'en ne s’expliquant aucunement
sur ce moyen, qui était pourtant de nature à modifier la solution du litige,
l'arrêt attaqué n'a pas .satisfait à l'obligation légale cite motivation et
entaché ,sa décision d'un défaut de motifs en violation des articles 455 et
458 dit nouveau Code de procédure civile
Mais attendu
qu'ayant relevé que c'était la société Pargest qui avait assigné les
crédits-bailleresses en nullité du contrat de crédit-bail devant le tribunal de
commerce. la cour d'appel, qui n'était pas tenue de répondre à des conclusions
que ses constatations rendaient inopérantes, a pu en déduire qu'elle ne pouvait
se prévaloir d'une quelconque exception et que son action, intentée plus de
cinq ans après la conclusion du contrat. était prescrite ;
D'où il suit que
le moyen n'est pas fondé ;
Sur les deuxième
et troisième moyens : (Publication sans intérêt) ;
PAR CES MOTIFS
REJETTE le
pourvoi.
Attendu. selon
l'arrêt attaqué (Paris, 2 mars 1999), que le 7 septembre 1990, M. Attia a donné
à bail à M. Lhioui un local vacant à usage d'habitation ; qu'il lui a
délivré, le 13 février 1996, un commandement de payer un arriéré de loyers en
visant la clause de résiliation insérée au contrat de location ; que M.
Lhioui, ayant formé opposition à cet acte, a assigné le bailleur en demandant
la nullité du commandement et l'application au local des dispositions générales
de la loi du I°, septembre 1948 ; qu'en appel. il a aussi demandé, à titre
subsidiaire, la fixation du loyer conformément à l'alinéa 3 de l'article 25 de
la loi du 23 décembre 1986 ;
Attendu que M.
Lhioui fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande principale, alors, selon le
moyen
1° qu'il est
constant que le fait qu’un rapport d'expertise ait été établi non
contradictoirement à la demande d’une seule des parties ne le rend inopposable
à la partie adverse que s'il n'a pas fait l'objet d'une communication régulière
à cette partie conformément à l'article 132 du nouveau Code de procédure
civile afin de pouvoir faire l'objet d’un débat contradictoire : qu'ainsi, en
énonçant que le rapport dit 5 mars 1996 dont .se prévaut le demandeur n'est pas
opposable à M. Attia au seul motif qu'il est non contradictoire mais sans
constater qu'il n'aurait pas fait l'objet d'aile communication régulière au
bailleur mettant ce dernier dans l'impossibilité d'en débattre
contradictoirement, la cour d'appel a violé l'article 16 du nouveau Code de
procédure civile ;
2° qu'aulx termes
de l'annexe 1.1°-d du décret n° 48-1881 du 10 décembre 1948 déterminant le prix
(le base ail mètre carré des locaux d'habitation ou à usage professionnel dans
sa rédaction résultant du décret n°70-561 du 30 juin 1970 « les locaux
disposant d'un WC et d'un poste d'eau même communs et dont le coefficient
d'entretien est supérieur à 0.90 ne peuvent être classés dates dite catégorie
inférieure à la catégorie Il sous-catégorie B », qu'il en résulte que, pour
exclure le classement en catégorie IV, il ne suffit pas de relever qu'il y a
dans l’immeuble un WC commun puisqu'il faut également que le coefficient
d’entretien soit supérieure à 0.90 ; qu’en énonçant que le le demandeur
n'est pas fondé à revendiquer un classement en catégorie IV au seul motif qu'il
est constant qu'il a dans l'immeuble ait WC commun mais sans constater que le
bailleur justifie d’un coefficient d'entretien supérieur à 0,90, la cour
d'appel ci violé l'annexe 1.1°-d du décret du 10 décembre 1948 dans sa
rédaction résultant du décret du 30 juin 1970 ;
Mais attendu,
d'une part, qu'ayant constaté l'existence d'un WC commun dans l'immeuble, la
cour d'appel a pu retenir, abstraction faite d'un motif surabondant que M.
Lhioui n'était pas fondé à revendiquer le classement de la chambre en quatrième
catégorie ;
Attendu, d'autre
part, que le locataire n'ayant pas soutenu devant la cour d'appel que pour
exclure le classement en catégorie IV, il fallait que le coefficient
d'entretien soit supérieur à 0,90, le moyen est, de ce chef, nouveau, mélangé
de fait et de droit ;
D'où il suit que
pour partie irrecevable, le moyen n'est pas fondé pour le surplus ;
Sur le second
moyen
Attendu que M.
Lhioui fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande subsidiaire, alors, selon le
moyen,
1° que l'article
25 de lu loi dit 23 décembre /986 tel que modifié par les lois des 6 juillet
1989 et 21 juillet 1994 prévoit en .sort. avant-dernier alinéa que, à défaut de
mise aux normes effectuée dans les conditions prévues aux alinéas précédents,
le loyer des locaux vacants à compter du 23 décembre /986 hormis ceux de la
catégorie IV est fixé conformément au b de l'article 17 de la loi du 6 juillet
1989 ; qu'ainsi, et contrairement il ce qu'affirme la cour d'appel, le
fait que le locataire n'ait pas usé dans les délais de la possibilité gui lui
est accordée par l'article 25, alinéas 2 et 3, de la loi du 23 décembre 1986
modifiée de demander au propriétaire la mise en conformité des locaux avec les
normes définitives par décret ne saurait faire obstacle à ce qu’il puisse
demander à bénéficier des dispositions de l'alinéa 4 dudit article qui prévoient
expressément qu'à défaut de mise aux normes effectuées dans les conditions
prévues aux alinéas précédents, le loyer est fixé conformément à l’article
l'article l7 b de la loi dit 6 juillet 1989 ; qu'en énonçant que ce n'est
due loris le délai d'un art prévu il l'article 25. alinéa 2, de la lire dit 23
décembre 1986 modifiée pour que le locataire puisse demander la mise en
conformité des locaux avec les normes fixées par décret que ce locataire est
recevable à réclamer que le lover soit fixé conformément au b de l'article 17
de la loi dit 6 juillet 1989. la cour d'appel ci manifestement méconnu les
termes clairs et précis de l'article 25 alinéa 4. de la loi du 23 décembre 1986
modifiée qu'elle a ainsi violé ;
2° que, dès lors
due le bail était en date du 7 septembre 1990, et donc antérieur à l'entrée en
vigueur de la loi du 21 juillet 1994, il était soumis il l'article 25 de la
loi du 23 décembre 1986 tel chie modifié par la loi dit 6 juillet 1989 qui
avait supprimé le délai de forclusion d’un an pour solliciter la mise
conformité des locaux ; qu'en déclarant la demande du demandeur en fixation
du loyer conformément au b de l’article 17 de la loi du 6 juillet 1989
irrecevable pour lie pas justifier avoir, depuis l'entrée en vigueur de la loi
du 6 juillet 1994. demandé ait propriétaire dans le délai d'un an la mise en
conformité dit local, la cour d'appel a violé l'article 25 de la loi du 23
décembre 1986 dan sa rédaction issue de la loi du 6 juillet 1989 le bail liant
les parties en date dit 7 .septembre 1990 étant antérieur à l'entrée en vigueur
de la loi du 21 juillet 1994 ;
Mais attendu que
les dispositions de l'article 19 de la loi du 21 juillet 1994 modifiant
certaines dispositions de l'article 25 de la loi du 23 décembre 1986
s'appliquent aux baux en cours ; que la cour d'appel. qui a retenu à bon
droit que le locataire ne disposant plus que d'un délai d'un an, pour demander
la mise en conformité des locaux, c'était dans ce délai qu'il était recevable à
réclamer la fixation du loyer selon l'article 17 b de la loi du 6 juillet 1989,
en a exactement déduit que M. Lhioui ne justifiant pas d'avoir, depuis la date
d'entrée en vigueur de la loi dit 21 juillet 1994, demandé. (tans ce délai d'un
an. la mise en conformité des lieux, sa demande était irrecevable ;
D'où il suit que
le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS
REJETTE le
pourvoi.