Civ III, 4 avril 2001, Bull n° 46, N° 99-18-301 N° 99-14-593

 

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Sur le premier moyen et le moyen additionnel, réunis

 

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 2 juin 1999), que, sui-

vant actes des 27 décembre 1984 et 25 septembre 1985, les sociétés Batimap, Locasofal et Locabanque, devenue Selectibail, ont consenti à la Société hôtelière et de restauration de Gisors (SHRG) un contrat de crédit-bail immobilier portant sur un terrain et un hôtel ; que, suivant un acte authentique du 27 novembre 1987, la société de Participation et de gestion (Pargest) s'est portée caution solidaire de la société SHRG pour le paiement des loyers ; que, le 19 novembre 1993, les sociétés Batimap, Selectibail et SHRG ont conclu un avenant aux fins d'allongement de la durée initiale du contrat de crédit­-bail ; que, le 28 avril 1995, les sociétés bailleresses ont fait délivrer un commandement aux fins de saisie-vent, des loyers étant restés impayés ; que la société Pargest a saisi le ,juge de l'exécution d'une contestation du commandement au motif que les sociétés bailleresses ne disposaient pas d'un titre exé­cutoire, puis les a assignées en nullité du contrat de crédit-bail et de son engagement de caution ;

 

Attendu que la société Pargest fait grief à l'arrêt de la décla­rer irrecevable en son moyen tiré de la nullité du contrat de crédit-bail et de déclarer l'action prescrite, alors, selon le moyen

 

I° que la prescription d'une action en nullité n'éteint pas le droit d'opposer celle-ci comme exception en défense à une action principale ; que dans ses écritures d'appel, après avoir         démontré que le contrat de crédit-bail conclu par la société SHRG était nul faute d'avoir prévu les conditions dans lesquelles sa résiliation pourrait intervertir à la demande du preneur et que par voie de conséquence son engagement de caution était également nul, la société Pargest soutenait « sur   la base cite l'exception de nullité (...) qu'aucune somme ne pou­vait lui être réclamée par les sociétés défenderesse au titre de la caution donnée sur un acte nul » : qu'en affirmant néanmoins que, dans la mesure où la société Pargest avait exercé une action en nullité du contrat de crédit-bail et de son engagement de caution qui s'était avérée prescrite, cette dernière   ne pourrait plus, désormais se prévaloir d'une quelconque exception de nullité pour s'opposer à la demande en paiement    des crédits-bailleurs et à la saisie-vente qu'ils avaient fait pratiquer à son encontre, la cour d'appel a violé l'article 2262 du Code civil et l'article 1-2, alinéa 2. cite let loi du 2 juillet 1966 ;

 

2° que dans ses conclusions récapitulatives délaissées la société Pargest soutenait qu'elle était fondée à exciper, sans condition de délai, de la nullité du contrat cite crédit-bail du 25 septembre 1985 et de son engagement de caution, donné sur un acte nul, dès lors qu'à la différence de l'action en nul­lité, permettant d'obtenir la restitution de tout ce qui a été versé au titre dit contrat vicié, l'exception de nullité permet de s’opposer à ce que quelque somme que ce soit puisse être exigée à l’encontre du cocontractant oit de la caution donnée sur la base d’un acte nul ; que cette exception était justifiée puisque la décision du juge de l'exécution du 4 octobre 1996, frappée d'appel par la société Pargest autorisait les sociétés Batincili Sicorni et Selectibail à continuer leurs poursuites contre elle ; qu'en ne s’expliquant aucunement sur ce moyen, qui était pourtant de nature à modifier la solution du litige, l'arrêt attaqué n'a pas .satisfait à l'obligation légale cite moti­vation et entaché ,sa décision d'un défaut de motifs en viola­tion des articles 455 et 458 dit nouveau Code de procédure civile

 

Mais attendu qu'ayant relevé que c'était la société Pargest qui avait assigné les crédits-bailleresses en nullité du contrat de crédit-bail devant le tribunal de commerce. la cour d'appel, qui n'était pas tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, a pu en déduire qu'elle ne pouvait se prévaloir d'une quelconque exception et que son action, intentée plus de cinq ans après la conclusion du contrat. était prescrite ;

 

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

 

Sur les deuxième et troisième moyens : (Publication sans intérêt) ;

 

PAR CES MOTIFS

 

REJETTE le pourvoi.

 

Sur le premier moyen

 

Attendu. selon l'arrêt attaqué (Paris, 2 mars 1999), que le 7 septembre 1990, M. Attia a donné à bail à M. Lhioui un local vacant à usage d'habitation ; qu'il lui a délivré, le 13 février 1996, un commandement de payer un arriéré de loyers en visant la clause de résiliation insérée au contrat de location ; que M. Lhioui, ayant formé opposition à cet acte, a assigné le bailleur en demandant la nullité du commandement et l'application au local des dispositions générales de la loi du I°, septembre 1948 ; qu'en appel. il a aussi demandé, à titre subsidiaire, la fixation du loyer conformément à l'alinéa 3 de l'article 25 de la loi du 23 décembre 1986 ;

 

Attendu que M. Lhioui fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande principale, alors, selon le moyen

 

1° qu'il est constant que le fait qu’un rapport d'expertise ait été établi non contradictoirement à la demande d’une seule des parties ne le rend inopposable à la partie adverse que s'il n'a pas fait l'objet d'une communication régulière à cette par­tie conformément à l'article 132 du nouveau Code de procé­dure civile afin de pouvoir faire l'objet d’un débat contradictoire : qu'ainsi, en énonçant que le rapport dit 5 mars 1996 dont .se prévaut le demandeur n'est pas opposable à M. Attia au seul motif qu'il est non contradictoire mais sans constater qu'il n'aurait pas fait l'objet d'aile communication régulière au bailleur mettant ce dernier dans l'impossibilité d'en débattre contradictoirement, la cour d'appel a violé l'article 16 du nouveau Code de procédure civile ;

 

2° qu'aulx termes de l'annexe 1.1°-d du décret n° 48-1881 du 10 décembre 1948 déterminant le prix (le base ail mètre carré des locaux d'habitation ou à usage professionnel dans sa rédaction résultant du décret n°70-561 du 30 juin 1970 « les locaux disposant d'un WC et d'un poste d'eau même communs et dont le coefficient d'entretien est supérieur à 0.90 ne peuvent être classés dates dite catégorie inférieure à la catégo­rie Il sous-catégorie B », qu'il en résulte que, pour exclure le classement en catégorie IV, il ne suffit pas de relever qu'il y a dans l’immeuble un WC commun puisqu'il faut également que le coefficient d’entretien soit supérieure à 0.90 ; qu’en énonçant que le le demandeur n'est pas fondé à revendiquer un classement en catégorie IV au seul motif qu'il est constant qu'il a dans l'immeuble ait WC commun mais sans constater que le bail­leur justifie d’un coefficient d'entretien supérieur à 0,90, la cour d'appel ci violé l'annexe 1.1°-d du décret du 10 décembre 1948 dans sa rédaction résultant du décret du 30 juin 1970 ;

 

Mais attendu, d'une part, qu'ayant constaté l'existence d'un WC commun dans l'immeuble, la cour d'appel a pu retenir, abstraction faite d'un motif surabondant que M. Lhioui n'était pas fondé à revendiquer le classement de la chambre en qua­trième catégorie ;

 

Attendu, d'autre part, que le locataire n'ayant pas soutenu devant la cour d'appel que pour exclure le classement en caté­gorie IV, il fallait que le coefficient d'entretien soit supérieur à 0,90, le moyen est, de ce chef, nouveau, mélangé de fait et de droit ;

 

D'où il suit que pour partie irrecevable, le moyen n'est pas fondé pour le surplus ;

 

Sur le second moyen

 

Attendu que M. Lhioui fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande subsidiaire, alors, selon le moyen,

 

1° que l'article 25 de lu loi dit 23 décembre /986 tel que modifié par les lois des 6 juillet 1989 et 21 juillet 1994 prévoit en .sort. avant-dernier alinéa que, à défaut de mise aux normes effectuée dans les conditions prévues aux alinéas précédents, le loyer des locaux vacants à compter du 23 décembre /986 hormis ceux de la catégorie IV est fixé conformément au b de l'article 17 de la loi du 6 juillet 1989 ; qu'ainsi, et contraire­ment il ce qu'affirme la cour d'appel, le fait que le locataire n'ait pas usé dans les délais de la possibilité gui lui est accor­dée par l'article 25, alinéas 2 et 3, de la loi du 23 décembre 1986 modifiée de demander au propriétaire la mise en conformité des locaux avec les normes définitives par décret ne saurait faire obstacle à ce qu’il puisse demander à bénéficier des dispositions de l'alinéa 4 dudit article qui pré­voient expressément qu'à défaut de mise aux normes effectuées dans les conditions prévues aux alinéas précédents, le loyer est fixé conformément à l’article l'article l7 b de la loi dit 6 juil­let 1989 ; qu'en énonçant que ce n'est due loris le délai d'un art prévu il l'article 25. alinéa 2, de la lire dit 23 décembre 1986 modifiée pour que le locataire puisse demander la mise en conformité des locaux avec les normes fixées par décret que ce locataire est recevable à réclamer que le lover soit fixé conformément au b de l'article 17 de la loi dit 6 juillet 1989. la cour d'appel ci manifestement méconnu les termes clairs et précis de l'article 25 alinéa 4. de la loi du 23 décembre 1986 modifiée qu'elle a ainsi violé ;

 

2° que, dès lors due le bail était en date du 7 septembre 1990, et donc antérieur à l'entrée en vigueur de la loi du 21 juil­let 1994, il était soumis il l'article 25 de la loi du 23 décembre 1986 tel chie modifié par la loi dit 6 juillet 1989 qui avait supprimé le délai de forclusion d’un an pour solliciter la mise conformité des locaux ; qu'en déclarant la demande du demandeur en fixation du loyer conformément au b de l’article 17 de la loi du 6 juillet 1989 irrecevable pour lie pas justifier avoir, depuis l'entrée en vigueur de la loi du 6 juillet 1994. demandé ait propriétaire dans le délai d'un an la mise en conformité dit local, la cour d'appel a violé l'article 25 de la loi du 23 décembre 1986 dan sa rédaction issue de la loi du 6 juillet 1989 le bail liant les parties en date dit 7 .septembre 1990 étant antérieur à l'entrée en vigueur de la loi du 21 juillet 1994 ;

 

Mais attendu que les dispositions de l'article 19 de la loi du 21 juillet 1994 modifiant certaines dispositions de l'article 25 de la loi du 23 décembre 1986 s'appliquent aux baux en cours ; que la cour d'appel. qui a retenu à bon droit que le locataire ne disposant plus que d'un délai d'un an, pour demander la mise en conformité des locaux, c'était dans ce délai qu'il était recevable à réclamer la fixation du loyer selon l'article 17 b de la loi du 6 juillet 1989, en a exactement déduit que M. Lhioui ne justifiant pas d'avoir, depuis la date d'entrée en vigueur de la loi dit 21 juillet 1994, demandé. (tans ce délai d'un an. la mise en conformité des lieux, sa demande était irre­cevable ;

 

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

 

PAR CES MOTIFS

 

REJETTE le pourvoi.