Alexandre GUILPAIN

Direction : Madame COHET-CORDEY

DESS Droit notarial

Année 2000-2001

Université Pierre Mendès France

Grenoble II

 

 

 

 

 

 

LA  PROTECTION  DE L’ACQUEREUR  IMMOBILIER PAR  LA  LOI  RELATIVE  A  LA  SOLIDARITE  ET  AU RENOUVELLEMENT  URBAIN

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Je tiens ici à remercier

    Madame Cohet-Cordey

pour ses conseils.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

« L’office de la loi est de nous protéger

contre la fraude d’autrui et non pas de nous

dispenser de faire usage de notre raison. »

 

Portalis, Discours préliminaire

 

 

 

 

 

« Signer n’est plus accepter. Signer c’est seulement vouloir.

Mais vouloir un instant est devenu insuffisant ; il faut vouloir

pendant toute une semaine pour être vraiment engagé. »

 

P. Godé, observations à la Rev. Trim. Dr. Civ. ;1978, 438

 

 

 

 

 

 

            Un système politique démocratique évolué se caractérise sur un plan juridique par des lois faites par le peuple et pour le peuple. Le droit positif sert alors l'individu en ce qu'il lui est spécialement adapté. En servant l'individu, la loi ainsi faite sert en fait au plus grand nombre de citoyens, somme d'individus ayant les mêmes inspirations. La loi se conforme alors à la volonté générale dont elle est l'expression, dans le schéma classique du contrat social, tel qu'a pu le définir, notamment, Jean-Jacques Rousseau.

            L'Etat gendarme, primitif, se contentait de fixer des limites dans les rapports entre les individus ou entre ceux-ci et l'Etat, certes nécessaires mais finalement insuffisants et inaptes à améliorer durablement la condition de l'homme. Vint alors l'ère plus fructueuse de l'Etat providence qui se poursuit encore aujourd'hui et qui se traduit par le développement d'un arsenal législatif protecteur de l'individu, afin de lui permettre de profiter au mieux de l'essor du pays auquel il participe, en tant que rouage d'un plus grand mécanisme.

 

            La protection législative de l'individu atteint aujourd'hui peut-être son paroxysme, au terme d'un mouvement qui débuta dans les années 1970 avec le début du consumérisme. L'ère de consommation créa de nouveaux besoins et modifia les comportements des individus dans leurs actes d'achats : ces derniers devinrent plus nombreux, plus diversifiés, et surtout plus faciles à réaliser, du moins de prime abord, en empruntant de nouvelles techniques de commercialisation, telle que la vente par correspondance ou par démarchage à domicile. Parallèlement on développa le crédit dit « à la consommation » pour créer l'illusion d'un pouvoir d'achat décuplé, en liant l'achat et son financement, le vendeur et le prêteur se confondant dans la même personne morale, le vendeur facilitant ainsi le prêt et le prêteur l'achat. Ces nouveaux comportements de masse engendrèrent de nouveaux besoins juridiques que le législateur a dû satisfaire.

            C'est pour mieux contrôler ces nouvelles pratiques que les premières lois d'inspiration consumériste apparurent et vinrent protéger l'acquéreur.

Dans un droit de la vente essentiellement consensuel, la protection de l'acquéreur s'articule nécessairement autour de ce qui l'engage, à savoir son consentement. C’est pourquoi la plupart des lois qui ont suivi ont visé à le rendre plus libre et mieux éclairé, quelques-unes permettant a posteriori sa rétractation, en ultime recours. Une des premières lois édictées spécialement dans le but de protéger le consentement de l'acquéreur fut notamment celle prise dans le domaine du démarchage à domicile[1]. Elle fut remarquée pour avoir créé la première une faculté de « renonciation »[2] dans les sept jours francs de l'engagement d'achat ou de la commande, par renvoi d'un formulaire détachable joint au contrat. Cette faculté novatrice sera reprise ultérieurement par d'autres lois.

 

Le premier assaut du droit de la consommation dans le domaine du droit immobilier fut porté par la loi dite "Scrivener II" en 1979[3], relative à la protection et à l'information de l'emprunteur immobilier, qui instaure notamment un délai minimal de dix jours avant l'acceptation de l'offre de crédit. Cette loi fut la première à protéger aussi largement l'acquéreur immobilier, même si d’autres lois plus mineures avaient été prises antérieurement[4]. L'éventail des dispositions s'est depuis élargi progressivement.

Le travail du législateur s’est accéléré depuis la dernière décennie. En 1989 tout d’abord, l’acquéreur non professionnel d’un logement neuf s’est vu octroyer une faculté de rétractation après la signature d’un « acte sous seing privé  ayant pour objet l’acquisition ou la construction d’un immeuble neuf d’habitation »[5]. Peu après, en 1990, une loi réglementa sérieusement le contenu et les modalités des contrats de construction de maison individuelle, qu’ils s’accompagnent ou non de fournitures de plan, notamment quant à l’échelonnement des versements[6]. En 1992, une loi tenta de mettre fin aux pratiques abusives des vendeurs professionnels dans le domaine de la propriété à temps partagé (appelée aussi « timeshare »). Cette protection fut reprise au plan européen par une directive communautaire du 26 octobre 1994[7] qu’une loi de 1998 a transposée en droit interne[8], prévoyant encore, notamment, un délai de rétractation.

Puis, on chercha à mieux informer l’acquéreur sur l’état du bien convoité tant au niveau du sol que du bâti : l’acquéreur peut désormais savoir à coup sûr si l’installation est classée (1992), si le fonds supporte des mines ou carrières (1994), si la construction est susceptible de contenir de l’amiante(1996)[9] ou du plomb (lutte contre le saturnisme ; 1998)[10], ou bien encore des insectes xylophages tels que les termites (1999)[11].

Dans cette liste, on ne peut oublier la désormais célèbre loi « Carrez »[12] qui marqua profondément en 1996 la pratique de la vente d’un lot de copropriété en instaurant une obligation de garantie de la superficie indiquée par le vendeur, et une diminution proportionnelle du prix en cas d’erreur.

Qu’il s’agisse de la recherche de l’amiante, du plomb, des termites, ou de l’indication garantie de la superficie, ces lois incitent ou obligent (selon le cas) le vendeur à faire établir des certificats qui sont ensuite annexés à l’acte de vente, garantissant ainsi l’information préalable de l’acquéreur et déchargeant par là même le vendeur de son obligation.

 

C’est à la suite de cette évolution qu’elle poursuit que s’impose la loi relative à la Solidarité et au Renouvellement Urbains (dite « loi SRU ») du 13 décembre 2000[13], dernière pierre en date apportée à l’édifice de protection de l’acquéreur immobilier. Ce texte comporte de très nombreuses et diverses dispositions, concernant tant les politiques urbaines (notamment : réformes des Plans d’Occupation des Sols et des Schémas Directeurs ainsi que des documents d’urbanisme) que l’amélioration générale de l’habitat.

Nous nous attacherons ici seulement à l’étude des mesures en faveur d’une amélioration des garanties offertes à l’acquéreur immobilier, du début de ses démarches jusqu’à la conclusion de l’acte authentique, principalement contenues aux articles 72, 73, 74, 78, 79 et 80 de la présente loi.

La mesure la plus remarquable est la mise en place d’un délai de réflexion « incompressible » avant la signature d’un acte authentique constatant ou réalisant la vente d’un immeuble à usage d’habitation et d’un délai de rétractation après la signature d’un acte sous seing privé.[14] Cette mesure est alternative : elle s’applique dès l’avant-contrat s’il existe. Ainsi un projet d’acte notarié ne doit pas respecter un délai de réflexion s’il suit un avant-contrat sous seing privé qui a offert à l’acquéreur la possibilité de se rétracter. Ces dispositions s’accompagnent d’un encadrement strict des versements de fonds par l’acquéreur durant ces délais[15].

 La vente de lots de copropriété bénéficie en plus de dispositions spéciales : interdiction de division de certains immeubles en mauvais état, diagnostic technique préalable avant la mise en copropriété des immeubles bâtis depuis plus de quinze ans[16], obligation d’établir un carnet d’entretien de l’immeuble[17], possibilité pour le simple candidat à l’acquisition de prendre connaissance du carnet d’entretien et du diagnostic technique éventuellement établi[18], renforcée par l’obligation faite au notaire de porter à la connaissance de l’acquéreur ce même diagnostic[19].

Les lots de lotissements ne sont pas oubliés puisqu’ils bénéficient d’une clarification et d’un assouplissement des modalités de leur commercialisation[20]. Ils obéissent pour le reste aux mêmes règles nouvelles.

 

Certaines des dispositions nous intéressant sont d’application immédiate, c’est-à-dire dès l’entrée en vigueur de la loi SRU : le 15 décembre 2000 pour toute la France. Il s’agit de l’article 74 concernant la division de certains bâtiments et leurs mises en copropriété, et de l’article 80 portant obligation pour le notaire de faire connaître à l’acquéreur le diagnostic technique préalable s’il existe.

D’autres sont entrées en vigueur au 1er juin 2001 : ce sont les dispositions des articles 72 (instauration des délais de réflexion et de rétractation, réglementation des versements), 79 (information du futur acquéreur de lots de copropriété par le carnet d’entretien et le diagnostic éventuel).

Enfin, certaines sont subordonnées à la prise d’un décret à intervenir : il s’agit des articles 73 concernant les promesses de vente d’un lot de lotissement (un décret en Conseil d’Etat précisera les conditions de cette promesse) et 78 relatif à la tenue d’un carnet d’entretien de l’immeuble en copropriété (un décret ordinaire précisera le contenu du carnet)

Des problèmes de droit transitoire ont pu notamment se poser pour les processus de vente qui ont chevauché la date du 1er juin 2001. Quid de la vente signée le 15 juin après une promesse signée le 15 avril ?

La solution est en fait assez simple :

-soit la vente est conclue sans avant-contrat préalable auquel cas seule la date de la signature, antérieure ou non au 1er juin[21], doit déclencher le cas échéant l’application des dispositions de l’article 72 de la loi SRU

-soit la vente est conclue suite à un avant-contrat, auquel cas il faut tenir compte de la date de ce dernier [22]: antérieure au 1er juin, la loi SRU ne doit pas recevoir application, quand bien même l’acte authentique serait signé après cette date ; postérieure au 31 mai, l’avant-contrat a dû permettre à l’acquéreur de se rétracter. Si cela n’était pas le cas, le notaire ne devrait pas manquer de faire application du délai de réflexion. En aucun cas il ne faut faire application de la loi SRU lors de la réitération authentique si la promesse est antérieure au 1er juin : ce serait offrir une possibilité à l’acquéreur de se retirer du contrat alors que, lors de la signature le liant à celui-ci, la loi ancienne rendait la promesse définitive. On arriverait alors à une application rétroactive de la loi SRU, ce que le législateur n’a pas expressément voulu, et qui ne manquerait pas d’ouvrir au profit du vendeur « éconduit » une action en responsabilité contre le notaire.

 

Quant à l’application spatiale de la loi SRU, elle obéit à une règle simple, en dépit du silence de la loi : le lieu de situation de l’immeuble. Tout immeuble sis en France (s’il répond à certaines conditions[23]) doit bénéficier de la loi SRU.

 

Les dispositions protectrices du consentement de l’acquéreur ne sont qu’une infime partie des 204 articles de la loi du 13 décembre 2000. Celle-ci donne une impression finalement confuse : y-a t-il un lien réel entre la  « solidarité » et le « renouvellement » ? La loi SRU contribue assurément à la dispersion des sources législatives du droit de la vente, entre les lois isolées, le Code de l’urbanisme, le Code de la construction et de l’habitat, le Code civil et le Code de la santé publique. La vente immobilière devient un « site juridique pollué »[24], et on peut légitimement s’interroger sur l’opportunité d’une nouvelle dispersion de ses règles. Interpellé sur ce problème[25], le législateur n’a pas semblé très empressé de le résoudre, se contentant d’en appeler aux éditeurs de codes juridiques pour regrouper les différents textes et de rappeler « qu’une réflexion interministérielle » était en cours sur ce sujet.

L’examen au fond des dispositions prises, et notamment les plus importantes, à savoir les délais de rétractation et de réflexion, a lui aussi soulevé de nombreuses critiques. Si l’intention initiale du législateur[26] était simplement d’étendre aux immeubles anciens les dispositions de la loi du 31 décembre 1989 instaurant un délai de rétractation après l’acquisition sous seing privé d’un immeuble neuf[27], le résultat après les navettes parlementaires fut tout autre. On évita de peu que le délai de rétractation ne fût étendu aux actes authentiques comme le voulait le Sénat[28]. Le Ministre du Logement s’y opposa fort heureusement[29], et on y substitua un délai de réflexion antérieur à la signature. Cela n’en fut pas moins suffisant pour que l’ensemble des commentateurs pût y voir une remise en cause du rôle du notaire : imposer un délai de réflexion avant la signature d’un acte authentique, n’est-ce pas nier la réalité et l’efficacité de son devoir de conseil ? Il semble que ce serait attacher à la loi SRU un but qu’elle n’a pas : fidèle à la tendance législative actuelle, la loi SRU protège l’acquéreur beaucoup plus contre lui-même que contre le vendeur ou son mandataire[30].

Dans le processus de formation de la vente, l’acquéreur est apparu aux yeux du législateur comme son propre ennemi, par l’empressement dont il peut faire preuve jusqu’à la conclusion de l’acte authentique. En effet un consentement libre et éclairé est nécessairement réfléchi. C’est essentiellement cet empressement qu’a voulu briser la loi en obligeant au respect de délais, le temps aidant à la réflexion.

Mais outre la protection de l’acquéreur, une autre raison, beaucoup plus matérielle, qui motiva ce délai de réflexion pour l’acte authentique, fut de ne pas porter préjudice aux agents immobiliers soumis au délai de rétractation, qui dans les régions ou la négociation immobilière notariée est très développée, auraient sans celui-ci subi une concurrence déloyale face aux notaires[31]. Sans être une défiance faite à la profession, cette mesure apparaît pour le moins maladroite, laissant s’installer un doute quant à l’impartialité et l’objectivité du notaire, et s’inscrivant à contre-courant de l’important développement jurisprudentiel et législatif du devoir de conseil lui incombant.

 

Ayant débuté avec la loi Scrivener en 1979, la conquête du droit de la vente immobilière par le droit de la consommation n’a jamais été aussi avancée qu’après le 13 décembre 2000, à tel point qu’il apparaît désormais de moins en moins inapproprié de parler de « consommateur immobilier » tant les dispositions prises sont d’inspiration consumériste. Cette conquête peut paraître justifiée dans la mesure où les comportements des acquéreurs eux-mêmes ont évolué : si l’acquisition immobilière est encore souvent « l’achat d’une vie »[32], elle est faite en plus grand nombre et plus facilement qu’avant, les individus n’hésitant plus à vendre puis revendre dans un laps de temps court. L’acte d’achat immobilier suit l’achat mobilier, il se banalise, notamment par une hausse du niveau de vie des Français et une baisse durable et prolongée des taux d’intérêts, permettant pour la première fois à une catégorie de la population, jusque-là tenue à l’écart, d’accéder elle aussi à la propriété. Si l’acte se banalise, les sommes mises en jeu sont beaucoup plus importantes, surtout en cette période de bonne santé du marché immobilier et les techniques de commercialisation du bien immeuble sont plus nombreuses et plus complexes. Dès lors le besoin de légiférer est légitime afin d’apporter au plus grand nombre la sécurité juridique qu’il est en droit d’attendre dans les actes qu’il accomplit et mettant en jeu une partie importante de son patrimoine.

 

Si la volonté du législateur répond à un besoin réel et sérieux, il reste néanmoins à le mettre en œuvre. C’est là que peuvent apparaître des difficultés importantes.

Comment la loi SRU du 13 décembre 2000 a-t-elle pu traduire de manière adéquate l’intention protectrice dont elle a voulu entourer l’acquéreur afin de préserver la liberté de son consentement ?

 

Les dispositions protectrices de la loi SRU peuvent s’analyser d’abord par leur champ d’application (chap. I), tant par les personnes (section I) que par les actes visés (section II), puis par les modalités de leur mise en œuvre (chap. II) qui consiste en une préservation de la réflexion de l’acquéreur (section I) nécessitant pour cela l’application de règles strictes (section II).

CHAPITRE 1 : LE CHAMP D’APPLICATION DE LA LOI SRU

 

Le champ d’application de la loi SRU est défini par deux critères : le premier est personnel et précise quelles sont les personnes protégées   ( I ) ; le second est réel et permet de déterminer les actes visés ( II ).

 

I : Les personnes protégées

 

L’acquéreur protégé est essentiellement celui qui est non professionnel ( A ), mais certaines dispositions ont été néanmoins étendues à tout type d’acquéreur ( B ).

 

A : L’acquéreur non professionnel

 

Il convient d’abord de définir la notion d’acquéreur non professionnel, édictée par la loi et largement définie par la jurisprudence ( 1 ). Puisqu’il est protégé, on peut se demander a contrario s’il peut renoncer au bénéfice de cette protection, ce qui pose la question de l’ordre public éventuel de la loi SRU ( 2 ).

 

1 : Définition de l’acquéreur non professionnel

 

La loi SRU ne fait pas référence au vendeur ou au constructeur : il n’est pas déterminant dans le mécanisme de protection. Qu’importe qu’il soit professionnel ou simple particulier, personne morale ou physique, de droit privé ou public : les dispositions de la loi SRU ne sont déclenchées que par la qualité de son cocontractant, ce qui est en conformité avec l’esprit de la loi qui protège l’acquéreur d’abord contre lui-même[33]. Le projet de loi visait cependant expressément le vendeur professionnel, à l’exclusion du vendeur particulier et des mandataires tels que les agents immobiliers[34]. Ce projet aurait réduit le champ d’application aux ventes faites par les marchands de biens, ce qui, au fil des débats, est apparu trop réducteur face aux ambitions et à l’inspiration de la loi, le législateur ne voulant pas, par ailleurs, s’attirer les foudres d’une profession dont les pratiques auraient pu être une nouvelle fois remises en cause par une mesure aussi précise et directe, la loi du 31 décembre 1989 ayant déjà créé un précédent (les marchands de biens sont en effet la majorité écrasante des vendeurs de logements neufs pour lesquels cette loi avait édicté un délai de rétractation de sept jours).

Par ailleurs, aucune référence n’est faite à la présence dans le processus de la vente d’un éventuel intermédiaire. Son existence ou non est indifférente dans les conditions d’application de l’article 72 de le loi SRU.

Après avoir abandonné toute référence au vendeur, l’Assemblée nationale a d’abord désigné le bénéficiaire de la protection comme « tout acquéreur »[35]. Cette disposition a été abandonnée au fil des débats pour celle plus restrictive « d’acquéreur non professionnel ».

 

L’acquéreur doit nécessairement être non professionnel[36] pour pouvoir prétendre aux dispositions principales que sont les délais de réflexion et de rétractation[37], la réglementation des versements d’argent avant l’expiration de ces délais. En effet, il est présumé être en situation de faiblesse et de vulnérabilité, alors que l’acquéreur professionnel est présumé avoir les moyens, notamment par l’expérience, de connaître parfaitement la chose qu’il envisage d’acheter.

Cela signifie que le non professionnel ne peut en aucun cas être assujetti au régime fiscal des marchands de biens[38] et pratiquer l’achat pour revendre. Mais l’acquéreur qui achète à des fins locatives reste protégé pourvu que son( ou ses) achat(s) ne puisse(nt) être qualifié(s) d’activité commerciale.

En revanche cela n’exclut pas l’acquéreur personne morale telle qu’une SCI familiale, par exemple, qui semble pouvoir bénéficier de la protection, comme elle bénéficie déjà des dispositions de la loi Scrivener.

S’il y’a pluralité d’acquéreurs, chacun bénéficie individuellement des délais édictés par la loi. Il appartient aux acquéreurs de prévoir si la renonciation de l’un deux emportera renonciation de tous où s’ils resteront engagés malgré tout. La prudence conseillerait la première solution afin d’éviter d’être engagé dans une opération immobilière devenue en un instant financièrement très lourde, rien ne s’opposant, par ailleurs, à recommencer un nouveau processus de vente si les acquéreurs restant en expriment la volonté.

Il semble en revanche exclu qu’une collectivité publique (une commune par exemple) puisse bénéficier de la loi SRU. Si les textes sont silencieux, l’extension de la protection aux personnes morales de droit public n’est pas conforme à l’esprit de la loi, qui vise d’abord l’acquéreur particulier personne physique, a fortiori si l’acquisition se fait par voie de préemption. Le droit de préemption est un mode dérogatoire au droit consensuel de la vente et apparaît incompatible avec l’octroi d’un délai de réflexion ou de rétractation, délai dont la commune bénéficie déjà indirectement après la réception de la déclaration d’intention d’aliéner[39].

 

Une question de droit international privé peut se poser dans les régions touristiques qui attirent de nombreux étrangers : l’acquéreur de nationalité étrangère peut-il bénéficier de la loi SRU ? Il peut être pertinent de faire une comparaison avec la solution adoptée pour la loi Scrivener de 1979. Sur le point de savoir si la loi était applicable aux acquéreurs étrangers, le Ministre de la Justice a indiqué les éléments suivants[40] : les parties sont libres de désigner la loi française comme loi du contrat, en vertu du principe de la loi d’autonomie ; mais même en l’absence d’une telle désignation ou en présence de la désignation d’une loi étrangère, la loi Scrivener dont les dispositions sont d’ordre public peut s’appliquer en tant que loi de police (car elles touchent à l’ordre public économique français) dès lors que l’immeuble est situé en France et que l’établissement prêteur a son siège en France ou que l’emprunteur y a sa résidence. Cette opinion a par ailleurs été approuvée par les commentateurs[41].

Si l’ordre public de la loi du 13 décembre 2000 est affirmé[42], il semble possible de suivre le même raisonnement, ce qui conduirait à faire bénéficier l’acquéreur étranger d’un immeuble, sis en France, des dispositions protectrices de la loi SRU.

 

L’acquéreur désigné par la loi est « non professionnel », il reste à savoir ce que recouvre cette notion. Là encore, il faut se référer au droit de la consommation et à la jurisprudence en cette matière qui a eu l’occasion de définir plus précisément cette qualité que l’on retrouve dans divers textes[43]. En effet, si la loi SRU ne fait pas partie stricto sensu du droit de la consommation, elle procède du même esprit et emploie les mêmes mécanismes. Au cas particulier, elle reprend la même notion « d’acquéreur non professionnel ».

Si pour l’acquéreur particulier et personne physique la notion ne pose pas de problèmes, il n’en est pas de même pour le professionnel qui peut être amené à réaliser une acquisition. Si celle-ci est faite au nom de sa société ou dans l’exercice de sa profession, il n’est assurément pas « un acquéreur non professionnel ». Mais il existe des actes moins facilement qualifiables. Qu’en est-il, par exemple, de l’agent immobilier ou d’un notaire qui achète une résidence secondaire ? La jurisprudence s’est d’abord attachée à caractériser un agissement en dehors de la sphère de compétence du professionnel, et dans un but autre que la réalisation de son activité professionnelle, pour le qualifier de consommateur[44], adoptant une interprétation assez restrictive qui a considérablement réduit la possibilité pour un professionnel contractant hors de son domaine habituel de bénéficier des dispositions protectrices de droit de la consommation. Sous l’influence communautaire, la jurisprudence a depuis adopté un critère plus simple [45]: le rapport direct entre le contrat passé et l’activité professionnelle. Avec ce dernier critère, il n’est pas douteux que ce même agent immobilier ou ce même notaire puisse bénéficier de la loi SRU. La solution serait cependant différente si ce professionnel achète seulement un bureau, et peut-être même si celui-ci est accompagné d’un local d’habitation[46].

 

2 : L’acquéreur peut-il renoncer au bénéfice de la loi ?

 

Si seul l’acquéreur non professionnel est protégé, il peut cependant trouver intérêt à  renoncer aux délais qui lui sont offerts, pour gagner du temps, par exemple dans une opération immobilière où il se sait en concurrence avec un acquéreur professionnel que le vendeur aura tendance à préférer pour éviter certaines contraintes. Cette question en appelle nécessairement une autre, celle de savoir si la loi du 13 décembre 2000 est d’ordre public.

Le texte de la loi est totalement silencieux sur ce point, on ne peut que le regretter.

 

Les commentateurs s’accordent pour reconnaître à la loi SRU un caractère d’ordre public, malgré l’absence de dispositions expresses qui sont normalement nécessaires pour le conférer à un texte législatif[47]. Différents éléments peuvent être énoncés à l’appui de cette opinion qui est la seule que l’on puisse raisonnablement soutenir.

Il faut d’abord relever que certaines dispositions sont accompagnées de sanctions pénales (en l’absence de qualification civile par le législateur) en cas de non-respect, ce qui exclut que l’on puisse vouloir se placer dans l’illégalité en renonçant à leur observation. C’est le cas de l’article L.271-2 CCH qui réglemente les versements au cours des délais de l’article L.271-1. Est ainsi puni de 200 OOO Francs d’amende le fait d’exiger un versement en méconnaissance des dispositions du même article[48]. Il en est de même pour l’article L.316-3-1 du code de l’urbanisme qui s’inscrit dans un chapitre intitulé « Sanctions pénales relatives aux lotissements » et qui, à ce titre, est d’ordre public.

Si aucune incrimination pénale n’est prévue en cas de non-respect de l’article L.271-1 CCH ou de l’article 1589-1 du Code civil (prohibition des versements accompagnant une promesse unilatérale d’achat[49]), le caractère d’ordre public de ces articles ne s’impose pas moins pour autant. Il en va en effet de la survie même de l’article 72 de la loi SRU. Par ailleurs il faut souligner que l’article 72 de la loi SRU semble indivisible si on veut préserver son sens : il serait inutile de sanctionner par une amende le versement de fonds avant l’expiration des délais si on permet d’éviter ces mêmes délais. Si le caractère impératif n’était pas affirmé, il est certain que les professionnels de l’immobilier ne manqueraient pas de faire de la renonciation au bénéfice de la protection une clause de style de leurs contrats, ruinant ainsi tout le travail du législateur et s’inscrivant en complète contradiction avec l’esprit de la loi. Menacé dans la liberté de son consentement, l’acquéreur-consommateur ne serait pas a fortiori en position de renégocier les termes de son contrat de vente qui ressemble déjà, dans certaines promesses ou compromis signés par l’intermédiaire d’un agent immobilier, à un contrat d’adhésion. Il est de l’essence même du droit de rétractation ou de réflexion qu’on ne puisse y renoncer : un acquéreur signant une promesse sous seing privé n’entend naturellement pas se rétracter et il est alors tout disposé à renoncer à une telle possibilité dans l’acte même qu’il signe.

Enfin, l’absence de mention expresse du caractère impératif n’est pas déterminante. L’adage « pas de nullité sans texte » n’est plus réellement d’actualité. En effet, on sait que l’ordre public devient de droit dans certains domaines, comme dans le droit de consommation. D’autres exemples peuvent être cités tels que l’article 1799-1 du Code civil prévoyant des garanties de paiement pour les entrepreneurs[50], articles qui ont été reconnus d’ordre public en l’absence de mention dans ce sens ou l’article 1er de la loi du 10 juillet 1965 relative à la copropriété a été affecté de la même qualité[51] alors même qu’il ne figure pas dans la liste de l’article 43 du même texte qui prohibe toute dérogation aux dispositions des articles que celui-ci mentionne. Dans tous ces exemples c’est une interprétation téléologique de la loi qui a permis de conférer au texte le caractère d’ordre public. Une même interprétation doit nécessairement conduire à reconnaître le caractère impératif des dispositions protectrices de la loi SRU.

 

Bien qu’il s’agisse de protéger l’acquéreur, l’ordre public dont il s’agit ne semble pas être un ordre public de protection. L’empreinte consumériste marquée, la présence de sanctions pénales et la finalité très générale de la loi SRU sont telles qu’elles conduisent nécessairement à un ordre public de direction qui implique une nullité absolue.

Dès lors, aucune renonciation anticipée n’est possible[52]. Même une fois le droit acquis (c’est-à-dire en cours de délai) et contrairement à ce qui se pratique déjà parfois et à l’opinion de commentateurs isolés[53], il est pour le moins mal venu de permettre une renonciation. En effet, bien qu’une jurisprudence permette de renoncer à un droit d’ordre public une fois qu’il est né et acquis au renonçant[54], il paraît dangereux d’en faire application en matière de protection du consentement de l’individu. Cette jurisprudence a par ailleurs été contestée par la doctrine. Pour être valable, le consentement pour renoncer à un droit doit être librement donné et en toute connaissance de cause. Or il est très improbable que l’acquéreur-consommateur soit en mesure, à un quelconque moment du processus contractuel, de donner un consentement présentant ces qualités. Il est toujours en position d’infériorité contractuelle, a fortiori face à un professionnel, et c’est cette même infériorité qui a justifié la protection que lui accorde le législateur. La finalité des dispositions protectrices de la loi du 13 décembre 2000 commande leur indisponibilité[55].

Pareillement , ce raisonnement conduit à écarter toute possibilité de confirmation des vices d’un acte qui n’aurait pas respecté ces dispositions. Cette impossibilité n’est cependant que peu contraignante puisque, si le délai n’a pas été mis en œuvre lors de l’avant-contrat, il doit l’être par le notaire lors de la régularisation (la majorité des ventes sont précédées d’un avant-contrat). Le notaire devant régulariser un avant-contrat sous seing privé pour lequel le délai de rétractation n’a pas été mis en œuvre ne peut, par facilité, faire confirmer l’acte par l’acquéreur pour éviter de mettre en œuvre, à son tour, le délai de réflexion.

 

Ainsi, un vendeur (ou son mandataire professionnel), ou le notaire qui ferait renoncer l’acquéreur au délai de l’article L.271-1 CCH ne commettrait pas un acte illégal à proprement parlé, la loi étant silencieuse sur ce point. Mais à la vue des éléments énoncés ci-dessus, ce dernier prendrait le risque important de devoir affronter un procès intenté par l’acquéreur qui regrettera, un peu tard, son achat. Il est très probable que les premiers arrêts sur ce sujet ne manqueront pas de se prononcer en faveur de l’impossibilité de renoncer aux dispositions de la loi SRU et de son caractère impératif.

 

B : Extension de certaines mesures à tous les acquéreurs

 

Si les mesures les plus marquantes (art L.271-1 et 2 CCH) sont réservées au bénéfice de l’acquéreur non professionnel, d’autres dispositions ont été étendues à tous les acquéreurs, sans distinctions, tels que l’article 1589-1 C. civ. (1) et les mesures spécifiques à la copropriété (2).

 

1 : En matière d’engagement unilatéral d’achat (1589-1 C. civ)

 

La loi du 13 décembre 200O a entendu réglementer de manière efficace l’« engagement unilatéral souscrit en vue de l’acquisition d’un bien ou d’un droit immobilier »[56] (c’est-à-dire essentiellement les promesses unilatérales d’achat mais aussi les offres d’achat) en prohibant tout versement par l’acquéreur lors de cet engagement.

Le champ d’application de cet article est très vaste, tant par les acquéreurs concernés que par la nature du versement effectué ou de l’immeuble objet de l’engagement : aucune distinction n’est faite, et naturellement, il n’ y a pas lieu de distinguer là où la loi ne distingue pas.

 

On peut s’interroger sur les raisons de la différence des personnes concernées par l’article 1589-1 C.civ. et l’article L.271-1 CCH. Pourquoi ne protéger que l’acquéreur professionnel dans un cas et tous les acquéreurs sans restriction dans l’autre cas, pourtant très similaires ? La réponse se trouve dans le but recherché qui varie dans les deux articles. En effet, alors que l’article 72-I de la loi (L.271-1) vise à préserver le consentement de l’acquéreur en protégeant sa réflexion, l’article 1589-1 nouveau du Code civil sanctionne une pratique qui peut constituer un risque financier pour l’acquéreur. Mais ce risque est le même pour tout acquéreur en tant que partie à l’engagement, quelle que puisse être la qualité de l’individu.

 

La finalité de cet article justifie son très large domaine d’application et, dans le silence de la loi, la plus grande portée doit être accordée aux termes du texte. Le législateur a entendu mettre fin à cette pratique qui consistait pour le vendeur à se livrer à une sorte d’enchères privées entre les différents acquéreurs intéressés et ayant signé une promesse unilatérale d’achat, en levant l’option à celui qui consentait le versement de l’acompte le plus important[57]. Un tel versement disproportionné n’avait finalement plus aucune cause ni contrepartie puisque le vendeur ne s’engageait même pas à immobiliser le bien. Cette pratique se retrouvait quel que soit l’acquéreur ou le type d’acquisition. L’article 1589-1 du code civil s’applique donc pour tout type d’immeuble (contrairement à l’article L.271 CCH[58]), et pour tout type d’acte. Il n’est pas fait non plus de différence quant à la cause et à la nature des versements ; arrhes, acomptes, indemnité d’immobilisation, remise d’un chèque qui ne sera encaissé qu’après la levée de l’option par le vendeur, simple engagement de verser ultérieurement une somme, tous sont prohibés. La présence d’un éventuel intermédiaire auquel serait fait le versement plutôt qu’au vendeur ne change rien à l’interdiction. Le non-respect de ces mesures entraîne la nullité[59] de l’acte sans autre sanction.

 

La combinaison de l’article 1589-1 C. civ. avec les dispositions de l’article L.271-2 CCH peut être a priori difficile puisqu’il semble prévoir pour les mêmes faits une peine différente (la nullité) de l’article du L.271-2 (200 000 F d’amende). Les deux articles ont pour partie le même champ d’application : l’engagement unilatéral d’achat d’un immeuble à usage d’habitation par un acquéreur non professionnel sera visé par les deux textes simultanément. Mais l’article 1589-1 est spécial par rapport à L.271-2 CCH puisqu’il ne vise que les offres et les promesses unilatérales d’achat, alors que ce dernier vise « tout acte(…) ayant pour objet la construction ou l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation ». Specialia generalibus derogant, il doit seul s’appliquer en cas de conflit et empêche tout versement avant la signature d’un acte qui engage à son tour le vendeur.

Il ne se heurte pas avec l’article L.271-1, dont l’objet est différent, et l’acquéreur non professionnel qui s’engage unilatéralement à acheter un immeuble à usage d’habitation doit bien entendu bénéficier d’un délai de protection, pendant lequel absolument aucun versement ne sera possible[60].

 

Une telle réglementation des versements lors des engagements unilatéraux d’achat, s’appliquant aussi largement à tous les acquéreurs, risque de mettre fin à l’emploi de cette méthode contractuelle, la privant d’intérêt pour le vendeur en l’absence de versement anticipé. L’offre d’achat pourrait néanmoins continuer d’être utilisée, notamment par les mandataires immobiliers, mais dans un but différent : celui de purger le délai de rétractation sans que le vendeur ne soit engagé pendant cette période de temps mort[61].

 

2 : En matière de copropriété

 

En matière de copropriété, le législateur a poursuivi deux buts distincts : améliorer d’une part le niveau des copropriétés dont certaines sont moribondes ( ce sont surtout des immeubles anciens et en mauvais état, souvent destinés à un investissement locatif par des propriétaires peu soucieux de l’état de leur bien) et protéger l’acquéreur d’un lot de copropriété d’autre part.

 

Nous avons vu que l’extension à tous les types d’acquéreurs des dispositions de l’article 1589-1 C. civ se justifiait par la finalité de ce texte qui est de mettre fin à une pratique dangereuse pour une partie au contrat, quelle que soit sa qualité individuelle. Qu’il soit professionnel ou non, l’acquéreur qui s’engage unilatéralement à acheter à tout à craindre d’un versement anticipé.

Le bénéfice des dispositions de la loi SRU en matière de copropriété reçoit lui aussi, en l’absence de distinction dans le texte, une large application puisqu’il concerne tous les acquéreurs. Cette extension est cependant plus difficilement justifiable.

 

Il est normal que les dispositions qui visent à améliorer l’état général des copropriétés ne désignent pas un acquéreur particulier car ce n’est pas leur but : la protection qu’elles confèrent n’est qu’indirecte et ne bénéficie à l’acquéreur qu’en lui évitant d’acheter un bien en mauvais état. Ainsi, c’est parce qu’il est impossible de diviser en lots certains immeubles[62] (insalubres, frappés d’un arrêté de péril, d’une surface inférieure à 14 m², sans équipements de première nécessité, sans diagnostic amiante préalable, etc…) ou que la division d’immeubles bâtis depuis plus de quinze ans doit être précédée d’un diagnostic technique préalable[63], ou encore que la méthode et les éléments pris en compte pour le calcul des quotes-parts des charges devront être indiqués dans le règlement de copropriété[64], que l’acquéreur sera à l’abri, postérieurement, d’une mauvaise affaire. Mais la finalité première de ces articles n’est pas la protection de l’acquéreur, c’est avant tout l’amélioration des immeubles en copropriété et leurs dispositions prennent effet bien avant le processus contractuel ; dès lors aucune restriction au seul acquéreur non professionnel n’aurait de sens.

En revanche, certaines des dispositions qui nous intéressent ont pour seul but de protéger le consentement de l’acquéreur du lot lors de son achat. Mais celles-ci n’ont pas été restreintes, à l’instar des articles L.271-1 et 2 qui ont la même finalité, au seul acquéreur non professionnel. Ainsi un acquéreur même professionnel pourra exiger de consulter le carnet d’entretien[65] qui doit être tenu à jour par le syndic[66], ainsi que l’éventuel diagnostic technique. Dans le délai de trois ans après l’établissement du diagnostic, celui-ci doit même être porté à la connaissance de l’acquéreur par le notaire[67]. On peut s’interroger sur l’opportunité de l’extension de ces mesures à tout acquéreur et notamment au professionnel. Si le législateur n’a pas jugé utile – à fort juste titre – de le faire bénéficier d’un délai destiné à aider sa réflexion, pourquoi vouloir, par ailleurs, éclairer son consentement en portant à sa connaissance des documents relatant, entre autres, « l’état apparent » d’un bien alors qu’un tel acquéreur peut assurément connaître par lui-même l’état apparent de la chose qu’il envisage d’acquérir[68] ?. C’est assurément apporter une aide nécessaire à l’acquéreur non professionnel mais superflue pour le professionnel.

 

Une meilleure harmonie dans la désignation de l’acquéreur protégé à travers les différents textes de la loi SRU aurait été souhaitable. Il est en effet nécessaire que, pour une loi protectrice du consentement, le champ d’application de celle-ci soit précis et sans faille quant aux personnes concernées, ceci afin d’assurer sa pleine efficacité.

Mais la détermination de l’application de la loi par les personnes concernées ne serait pas complète s’il n’était aussi fait référence aux actes que ces dernières peuvent accomplir sous cette protection.

 

II : Les actes visés

 

Les actes visés par les dispositions protectrices de la loi SRU sont définis par leur nature (A) et par l’objet sur lequel ils portent (B).

 

A : Les différents types d’actes

 

L’acte d’acquisition le plus fréquemment rencontré est l’acte de vente de gré à gré. C’est celui que le législateur a entendu désigner en priorité (1). Mais d’autres modes d’acquisition sont eux aussi placés sous la protection de la loi SRU quand ils sont accomplis par un acquéreur non professionnel (2).

 

1 : L’acte de vente

 

Il faut d’abord préciser que la protection offerte par la loi du 13 décembre 2000 ne l’est que pour les actes à titre onéreux. Si les textes sont silencieux sur ce point, il ne peuvent toutefois comprendre les modes d’acquisition à titre gratuit (donation d’un immeuble, acceptation d’une succession immobilière, etc). En effet l’esprit de la loi s’y oppose fortement dans la mesure où l’acquéreur à titre gratuit ne peut que s’enrichir[69]. Les conséquences d’un consentement irréfléchi sont beaucoup moins dangereuses que dans le cas d’un acte onéreux par lequel l’individu engage aussi son patrimoine. D’autre part, en l’absence d’intermédiaires et d’intérêts contradictoires entre vendeur et acquéreur, il est moins à craindre que le bénéficiaire subisse certaines pressions ou techniques commerciales « agressives ».

 

Il est bien entendu normal de protéger l’acquéreur lorsqu’il est partie à un acte de vente onéreux d’immeuble en l’état, de gré à gré, sans modalités particulières, dans la mesure où ce contrat constitue la grande majorité de ceux qui sont conclus en matière immobilière. La loi vise l’acte ayant pour objet l’acquisition mais aussi la construction : dès lors la vente de terrain à bâtir est aussi visée puisqu’elle est le moyen le plus simple et le plus répandu de permettre la construction de son logement. Exclure la vente de terrain à bâtir de l’article L.271-1 CCH serait contraire à la volonté du législateur de protéger l’acheteur dans l’acquisition de son logement et priverait l’article de . L’acquisition du terrain est indissociable de l’acquisition de l’immeuble d’habitation. En pratique, l’acquéreur qui achète le terrain a déjà prévu et obtenu le financement de toute l’opération de construction. L’acquisition du terrain est le dernier moment où l’acquéreur peut renoncer, sans frais trop importants, à toute l’opération immobilière que le législateur entend soumettre à l’article L.271-1.

 

Si la vente de gré à gré, qu’elle soit d’immeuble en l’état ou de terrain à bâtir représente l’essentiel des actes que l’acquéreur non professionnel peut accomplir pour accéder à la propriété de son logement, elle n’est pas exclusive. La vente du même immeuble peut aussi avoir lieu sans la libre volonté de son propriétaire. L’article 72 de la loi SRU étant rédigé en des termes très généraux, on a pu se demander s’il devait s’appliquer aux ventes par adjudication, volontaires ou forcées.

 On a pu croire, dans un premier temps, que le législateur avait entendu soumettre la vente par adjudication aux délais de protection de la loi SRU (seul un délai de réflexion était concevable car la vente par adjudication n’est pas un acte sous seing privé[70]). En effet, un amendement qui visait, entre autres, à exclure ce type de vente du champ d’application de la loi a été rejeté par l’Assemblée nationale[71]. En l’absence de dispositions expresses contraires, on pouvait au moins voir dans ce refus une manifestation évidente de la volonté du législateur. Mais celui-ci a eu depuis l’occasion de préciser son intention par deux réponses ministérielles[72] dans lesquelles il exclue que les ventes par adjudications forcées ou volontaires soient soumises à un délai de réflexion. Il est cependant important de rappeler que les réponses ministérielles n’ont qu’une valeur interprétative de l’intention du législateur. En aucun cas elles n’ont une place dans la hiérarchie des normes et elles n’ont donc aucun pouvoir contraignant. Il est regrettable qu’une telle précision sur la portée d’une loi soit faite par le biais d’une réponse ministérielle alors qu’elle ressortait du travail d’élaboration du texte de loi. Il est probable que le contenu de cette réponse sera repris ultérieurement par un texte avec une réelle valeur juridique (seule une modification de la loi serait possible). Une vente par adjudication, faite actuellement, qui ne respecterait pas la loi SRU pourrait être l’objet d’un contentieux judiciaire dont l’issue ne serait pas nécessairement le refus d’application de la loi SRU. Les ventes aux enchères non réglementées telles que les enchères promotionnelles privées ou organisées sur Internet restent soumises à la loi SRU.

Si certaines critiques peuvent être émises quant au moyen emprunté pour parfaire les imprécisions du texte, la réponse ministérielle doit être approuvée sans réserve quant au fond. En effet les dispositions de la loi du 13 décembre 2000 sont difficilement compatibles avec les modalités et les textes réglementant la vente par adjudication[73]. La loi SRU qui prévoit un délai de réflexion avant l’acte authentique pour l’acquéreur ne saurait remettre en cause les réglementations spécifiques à certaines ventes immobilières. De plus le délai de la loi SRU aurait été superflu car l’acquéreur d’un immeuble dans une vente par adjudication dispose déjà de nombreux délais et moyens de s’informer sur la chose, notamment grâce au délai minimum qui doit être respecté entre l’élaboration du cahier des charges et la vente (30 jours au minimum). Le dernier enchérisseur est le nouveau propriétaire, lui accorder un délai avant de signer le procès verbal serait remettre en cause l’existence même de ventes aux enchères d’immeubles. Ce délai permettrait toutes les fraudes d’enchérisseurs complices du vendeur qui en se rétractant repousseraient sans limites la vente. De plus, comment concilier ce délai avec celui pour surenchérir du dixième dans les dix jours de la dernière enchère ? En cas d’absence d’enchère, le créancier poursuivant aurait-il bénéficié du même délai avant d’être désigné adjudicataire ? Par ailleurs, le régime de la folle enchère[74] n’aurait plus de raison d’être puisque le dernier enchérisseur insolvable pourrait se retirer de la vente sans pénalité[75]. Si une déclaration de command était faite, l’adjudicataire subrogé devrait bénéficier, dans cette logique, du même délai que le déclarant.

Pour toutes ces raisons, que les ventes aux enchères soient judiciaires ou volontaires, elles sont absolument incompatibles avec les dispositions de la loi SRU, qui de plus ne seraient d’aucune utilité en la matière, l’acquéreur étant déjà protégé par des délais incompressibles inhérents à ce type de vente.

 

La vente d’un bien soumis à un droit de préemption est une autre modalité particulière du contrat de vente mais les difficultés engendrées par l’application de la loi du 13 décembre 2000 sont moins importantes.

L’acquéreur d’un bien, après que le tiers titulaire du droit de préemption a renoncé à exercer son droit, devra naturellement pouvoir bénéficier du délai de réflexion s’il n’a pas déjà eu l’occasion de se rétracter[76]. Si l’acquéreur est aussi titulaire du droit de préemption, il faut aussi lui appliquer l’article 72 de la loi SRU, pour autant qu’il ne soit pas une personne morale de droit public (une commune par exemple[77]). On peut alors se demander à quel moment il doit bénéficier du délai. Est-ce au moment de la promesse ou du compromis qu’il signera, après voir exercé son droit, ou bien n’est-ce pas dès l’exercice de celui-ci ? Cet exemple recouvre notamment le cas du locataire à qui le propriétaire a adressé un congé pour vendre[78]. Le congé pour vendre est une offre de vente dans la mesure où elle contient le prix du bien et une description suffisante de celui-ci. Quand cette offre est acceptée purement et simplement par le locataire, n’y a-t-il pas alors au sens de l’article L.271-1 CCH un acte sous seing privé qui a pour objet l’acquisition d’un bien immeuble ?. La rédaction du texte est suffisamment large pour permettre une telle interprétation. Il faudrait alors permettre au locataire qui aura accepté le congé de revenir sur son acceptation dans un délai de 7 jours, délai dont il ne bénéficierait plus, naturellement, lors d’un éventuel avant-contrat postérieur ou lors de l’acte authentique.

 

D’autres formes particulières de vente d’immeuble en l’état sont aussi visées, telles que la vente viagère et la vente à réméré[79]. Le caractère viager et aléatoire n’est qu’une modalité du paiement du prix de vente et ne change pas les données qui ont conduit à protéger l’acquéreur dans une vente « ordinaire ».

Les délais de protection s’appliquent pour l’acquéreur d’une vente à réméré ou avec faculté de rachat par le vendeur. En revanche, le vendeur qui use de son droit de rachat ne peut bénéficier d’un délai dans la mesure ou la faculté qu’il met en œuvre n’est qu’une modalité de la vente qu’il a consentie auparavant à l’acquéreur. Le vendeur qui rachète dans la cadre d’une vente à réméré n’est pas un acquéreur.

 

En visant l’acte de vente, la loi SRU couvre la majorité des actes passés. Néanmoins les autres modes d’acquisition et de construction, moins courant, n’ont pas été oubliés.

 

 

 

2 : Les autres modes d’acquisition et de construction

 

En matière de construction, la protection offerte par la loi SRU s’applique aussi aux contrats de construction de maison individuelle[80]. Même si ce contrat est sans fourniture de plan, il semble que le doute ne soit pas permis dans la mesure ou ce type de contrat relevait déjà de l’ancien article 271-1 CCH. Seule une hésitation peut subsister quand ce contrat porte sur un élément isolé de la construction, telle que la mise hors d’eau ou hors d’air, sans inclure le reste de la construction. Il semble prudent de les inclure dans le domaine d’application de la loi.

Bien qu’il soit un mandat d’intérêt commun, le contrat de promotion immobilière[81] rentre dans le champ d’application de l’article L.271-1 CCH car il oblige à la réalisation d’un programme de construction. Par ailleurs, puisqu’ils participent à la construction, les contrats d’entreprise semblent pouvoir être compris. Un contrat d’entreprise qui vise à rénover un logement pourra être accompagné d’un délai de rétractation, s’il est si important qu’il est assimilable à une construction nouvelle. En revanche, les contrats d’architectes ont été exclus un premier arrêt[82].

Les contrats de vente d’immeuble à construire, en secteur protégé uniquement[83], sont soumis à la loi SRU, qu’ils empruntent la voie de la vente en l’état futur d’achèvement ou la vente à terme, plus rare. En cette matière, la loi vise indifféremment le contrat préliminaire et l’acte authentique, à la différence de l’ancien article L.271-1 qui ne visait que le contrat préliminaire puisque le délai de rétractation ne s’appliquait qu’aux actes sous seing privé.

 

L’achat de parts sociales pour accéder à la propriété est directement visé par l’article L.271-1 CCH. Cela comprend les acquisitions (souscription ou cession) de parts de société d’attribution[84] et de sociétés coopératives d’attribution, en jouissance ou en propriété, ainsi que les parts de sociétés de construction. Bien que non expressément visée par la loi, la cession de parts de Société Civile Immobilière semble aussi pouvoir être incluse dans les actes concernés ; si les parts sociales sont des meubles, elles correspondent néanmoins à l’esprit du texte qui vise « tout acte (…) ayant pour objet (…) l’acquisition d’un immeuble »[85]. Par transparence, elles donnent accès à la propriété de l’immeuble. En revanche, l’acquisition de parts de sociétés d’attribution en jouissance à temps partagé (« timeshare ») semble exclue[86] car elle est déjà réglementée par des textes spéciaux[87] auxquels les dispositions de la loi SRU n’entendent pas, de manière générale, déroger. De plus, les dispositions du droit de la consommation qui s’appliquent au « timeshare » sont plus favorables encore à l’acquéreur puisqu’elles prévoient un délai de 10 jours pour rétracter l’acceptation.

 

Les modes d’acquisition à titre gratuit ne sont pas concernés, nous l’avons vu. Mais cette exclusion ne concerne pas ces mêmes actes s’ils perdent leur caractère gratuit et deviennent onéreux. C’est le cas de la donation faite avec charges si ces dernières sont si importantes qu’elles sont supérieures au profit retiré par le bénéficiaire. Dans ce cas, le donataire doit pouvoir bénéficier d’un délai de réflexion avant l’acte authentique (les dons manuels sous seing privé ne comportent heureusement que très rarement des charges). Mais cette application peut poser certains problèmes quant à l’évaluation du montant des charges lors de la préparation de l’acte par le notaire, surtout si la pleine mesure de ces charges ne peut être connue que postérieurement à la donation (obligation de fournir des soins ou de pourvoir à l’entretien du donataire sa vie durant, etc).

Pareillement, dès que la soulte qui accompagne un échange ou un partage[88] sera supérieure à la valeur du bien échangé ou reçu, l’acquisition deviendra onéreuse et devra être précédée d’un délai de réflexion. Ces acquisitions ont un prix, la difficulté vient du fait qu’il n’est pas payé en argent.

Il en va de même pour les dations d’immeubles en paiement d’une dette et les apports en propriété d’immeubles en société contre remise de droits sociaux d’une valeur équivalente. Dans ces deux cas, il faut remarquer que les « acquéreurs » ont la possibilité soit de refuser ce mode de paiement dans le cas de la dation, soit de refuser l’entrée de l’apporteur dans le capital de la société. De plus, la dation d’un immeuble n’est que l’exécution d’une obligation de paiement dont l’origine est étrangère au transfert de propriété : le créancier peut n’avoir accepté ce mode de paiement qu’après la naissance de sa créance au moment de laquelle l’acquisition n’était pas le but recherché. C’est souvent pour lui la seule manière d’être réglé avantageusement, en une seule échéance, par un débiteur en situation délicate, quitte à devoir revendre le bien avec la perspective d’un éventuel profit. Pour cette raison, le créancier qui accepte une dation en paiement n’est pas un acquéreur au sens de l’article L.271-1 CCH et ne saurait être protégé (pour autant, par ailleurs, qu’il puisse être non professionnel). En revanche, la société qui accepte l’apport recherche nécessairement l’acquisition de l’immeuble parce qu’il peut être, par exemple, le lieu d’exercice de son activité ou parce que l’acquisition d’immeuble ressort de son objet social. L’apport en nature n’est pas qu’une modalité de paiement, il ne pourrait exister si la société n’y avait pas un intérêt particulier, immédiat. C’est pour la société une véritable acquisition dont le prix sont les titres remis en contrepartie. Si la société peut bénéficier des dispositions de la loi SRU[89], notamment si elle est une Société Civile Immobilière, il n’existe pas d’autres obstacles qui empêcheraient l’application d’un délai de protection de son consentement.

 

Bien que très peu pratiquée car économiquement mal adaptée aux particuliers, la location-accession[90] est expressément mentionnée par l’article 72 de la loi SRU. Proches de la location-accession, les opérations de location-vente et de location-attribution doivent être aussi concernées. Ainsi, la location suivie d’une promesse unilatérale de vente en fin de bail est incluse.

D’autres baux confèrent au preneur un droit réel sur l’immeuble tels que le bail emphytéotique, le bail à construction, ou, plus rare, le bail à réhabilitation. Si le preneur est non professionnel, on peut penser que ces baux devront rentrer dans la sphère protectrice de la loi, dans la mesure où ils permettent l’acquisition d’un bien immobilier. Cette acquisition est toutefois temporaire, dût-elle durer 99 ans, et il n’est pas sûr, même si une telle interprétation extensive n’est pas choquante, que le législateur ait envisagé cette hypothèse.

De même, si on suit cette interprétation, l’acquéreur d’un usufruit, à titre onéreux, qui permettrait l’usage d’un bien d’habitation serait protégé, comme plus généralement tout acquéreur de droit réel immobilier démembré, perpétuel ou non (nue-propriété, droit de superficie, servitude).

 

La cession de parts indivises d’un immeuble à un co-indivisaire est incluse dans le champ d’application dans la mesure où un amendement[91] qui visait à exclure ce type de vente a été rejeté. Protéger l’acquéreur qui possède déjà des droits indivis peut paraître moins utile puisqu’il est peu enclin à conclure un achat impulsif et irréfléchi, sachant presque nécessairement, un peu comme le locataire qui achète son logement, si l’acquisition peut être une bonne affaire.

 

Enfin, ce même amendement proposait d’exclure les acquisitions dans le cadre d’une procédure collective. De par son rejet, on peut conclure qu’elles sont soumises à la loi SRU, du moins lorsque le juge commissaire a autorisé que la vente soit faite de gré à gré, puisque nous avons vu que la vente par adjudication devait être exclue.

 

Cette énumération permet de déterminer avec précision le champ d’application de la loi SRU quant aux actes concernés. Il reste à définir l’objet sur lequel porte ces actes sus-énoncés, c’est-à-dire l’immeuble qui est acquis.

 

B : Les immeubles objets de ces actes

 

L’article L.271-1 dispose que les actes pour lesquels un délai de protection est appliqué sont les « immeubles d’habitation » , qu’il soient neufs ou anciens[92] (1). Bien que cette désignation soit claire de prime abord, elle soulève néanmoins une interrogation : doit-on y associer comme pour d’autres lois, les immeubles à usage mixte (habitation et professionnel) ? (2)

 

1 : L’immeuble à usage d’habitation

 

Il n’est pas fait de distinction sur les caractéristiques spéciales de l’immeuble à usage d’habitation, et notamment sur la cause subjective de son acquisition. L’immeuble acquis sera souvent utilisé pour la résidence principale de son propriétaire, mais s’il l’était à titre de résidence secondaire, la loi SRU ne s’appliquerait pas moins pour autant. L’occupation par l’acquéreur ou par un tiers n’est pas déterminante. Il en va de même si l’immeuble d’habitation est acheté en vue de constituer un investissement locatif, même s’il doit être rénové ou réhabilité auparavant.

Des types d’habitats particuliers (mais qui connaissent un regain d’intérêt) tels que les caravanes, les péniches, les mobile-homes, et plus généralement toutes les habitations précaires, peuvent être soumises à la loi SRU dès lors qu’elles sont immobilisées. La jurisprudence retient notamment pour critère l’absence de roues et la mise sur cales ou la réalisation de coffrages en dur autour des habitations roulantes.

La qualité de bien public d’un immeuble sur lequel serait accordée une concession (qui confère un droit réel) n’empêche pas l’application de la loi. Il faut cependant préciser qu’un éventuel contentieux en la matière serait soumis aux juridictions administratives qui restent libres de faire application des règles du Code de la construction et de l’habitation.

 

Certaines situations exceptionnelles peuvent nécessiter une analyse plus approfondie.

Ainsi on peut se demander si la protection peut s’appliquer à l’acquisition d’un immeuble à usage professionnel ou commercial mais que l’acheteur non professionnel a l’intention –indiquée dans l’acte- de transformer en immeuble d’habitation. Il semble que l’article 72 de la loi puisse s’appliquer à cette situation si on se réfère à l’esprit de la loi : le législateur a voulu protéger l’accession à la propriété d’un immeuble d’habitation, quel que soit le mode d’acquisition (nous avons vu que les actes concernés sont très nombreux). Ainsi, l’acquéreur qui achète un terrain à bâtir est protégé s’il indique dans l’acte sa volonté de construire un immeuble à usage d’habitation. Mais s’il veut construire sur ce même terrain un local professionnel, il ne pourra pas bénéficier de cette même protection. L’hypothèse envisagée est assimilable à ce cas et doit à ce titre recevoir la même solution. L’intention de transformer ou de construire un immeuble à usage d’habitation est nécessaire et suffisante. Cette intention doit être indiquée dans l’acte et doit être compatible avec les documents d’urbanisme qui ont été délivrés ou avec la configuration matérielle des lieux (certificat d’urbanisme positif, permis de construire accordé pour une telle réalisation, compatibilité avec l’éventuel règlement de copropriété, etc.). D’aucuns pourront craindre des éventuelles fraudes, l’acquéreur indiquant une volonté qu’il n’a pas pour bénéficier de la loi SRU. En fait, cette hypothèse devrait être rare : seul le fait de renoncer à l’acquisition d’un immeuble que l’acquéreur avait déclaré destiner à l’habitation et le rachat immédiat d’un autre bien professionnel ou commercial pourrait être normalement sanctionné. Mais la preuve de l’intention réelle de l’acquéreur, contraire à celle déclarée, est presque impossible et le vendeur éconduit n’engagera sûrement pas une telle action. Par ailleurs, dans la majorité des cas, cette intention exprimée sera corroborée par des éléments objectifs facilement vérifiables par le vendeur.

Si l’acquisition porte sur plusieurs biens, dont certains seulement sont à usage d’habitation alors que les autres sont à usage commercial ou professionnel, il convient de déterminer à l’avance s’ils forment un tout indivisible. Le délai de rétractation ou de réflexion devra être mis en œuvre pour les biens à usage d’habitation uniquement, mais si ces différents biens sont indivisibles, la rétractation éventuelle quant au bien d’habitation entraînera renonciation à l’acquisition des autres biens. Dans ce cas, il est prudent de faire de la vente du bien à usage d’habitation une condition suspensive de la vente des autres biens, afin d’éviter une situation délicate où l’acquéreur ayant renoncé à l’achat du bien d’habitation serait obligé d’acheter les autres biens ou au moins de verser au vendeur des dommages-intérêts. Cette hypothèse est différente de celle où, par exemple, un lot de copropriété[93] comprenant un appartement est vendu avec un lot comprenant un garage. Dans ce cas, toute la vente reçoit la qualification du bien principal, à savoir celle d’immeuble à usage d’habitation.

 

L’article L.271-1 désigne expressément l’immeuble d’habitation seul. Pourtant, on peut se demander si le législateur n’a pas entendu inclure dans le champ de la loi l’immeuble à usage mixte, proche de l’immeuble à usage d’habitation.

 

2 : Extension à l’immeuble à usage mixte ?

 

Cette question peut paraître inutile à la lecture de la loi puisque les textes ne visent que l’immeuble à usage d’habitation (article L.271-1 CCH)[94]. Mais il est en général d’usage de déduire du régime applicable aux immeubles d’habitation celui des immeubles à usage mixte, c’est-à-dire ceux à usage d’habitation et professionnel. L’usage mixte est souvent associé à l’usage d’habitation, notamment dans le Code de la construction et de l’habitation ou dans le Code de la consommation[95]. L’usage professionnel exclut l’usage commercial, rural, artisanal, industriel. Il se limite souvent à une activité tertiaire et plus précisément à l’exercice d’une profession libérale ou indépendante. L’exercice d’une profession dans un immeuble d’habitation est permis par l’article L.631-7-3[96] dès lors que l’activité n’est exercée que par les occupants de l’habitation et qu’aucune clientèle ni marchandise n’est reçue dans les lieux.

Il faut ici préciser que l’acquéreur qui achète un immeuble à usage mixte ne peut-être qualifié de non professionnel que dans la mesure où son achat est un investissement locatif. En effet, si l’acquisition a lieu pour son usage personnel, c’est que cet acquéreur est un professionnel qui a un intérêt, dans le cadre de l’exercice de sa profession, à l’utilisation du local professionnel. Or, si les juridictions appliquent en la matière la jurisprudence établie en droit de la consommation