Alexandre GUILPAIN
Direction : Madame COHET-CORDEY
DESS Droit notarial
Année 2000-2001
Université Pierre Mendès France
Grenoble II

LA  PROTECTION  DE L’ACQUEREUR  IMMOBILIER PAR  LA  LOI  RELATIVE  A  LA  SOLIDARITE  ET  AU RENOUVELLEMENT  URBAIN

Je tiens ici à remercier
    Madame Cohet-Cordey 
pour ses conseils.

« L’office de la loi est de nous protéger 
contre la fraude d’autrui et non pas de nous 
dispenser de faire usage de notre raison. »

Portalis, Discours préliminaire

« Signer n’est plus accepter. Signer c’est seulement vouloir.
Mais vouloir un instant est devenu insuffisant ; il faut vouloir 
pendant toute une semaine pour être vraiment engagé. »

P. Godé, observations à la Rev. Trim. Dr. Civ. ;1978, 438

	Un système politique démocratique évolué se caractérise sur un plan juridique par des lois faites par le peuple et pour le peuple. Le droit positif sert alors l'individu en ce qu'il lui est spécialement adapté. En servant l'individu, la loi ainsi faite sert en fait au plus grand nombre de citoyens, somme d'individus ayant les mêmes inspirations. La loi se conforme alors à la volonté générale dont elle est l'expression, dans le schéma classique du contrat social, tel qu'a pu le définir, notamment, Jean-Jacques Rousseau.
	L'Etat gendarme, primitif, se contentait de fixer des limites dans les rapports entre les individus ou entre ceux-ci et l'Etat, certes nécessaires mais finalement insuffisants et inaptes à améliorer durablement la condition de l'homme. Vint alors l'ère plus fructueuse de l'Etat providence qui se poursuit encore aujourd'hui et qui se traduit par le développement d'un arsenal législatif protecteur de l'individu, afin de lui permettre de profiter au mieux de l'essor du pays auquel il participe, en tant que rouage d'un plus grand mécanisme.

	La protection législative de l'individu atteint aujourd'hui peut-être son paroxysme, au terme d'un mouvement qui débuta dans les années 1970 avec le début du consumérisme. L'ère de consommation créa de nouveaux besoins et modifia les comportements des individus dans leurs actes d'achats : ces derniers devinrent plus nombreux, plus diversifiés, et surtout plus faciles à réaliser, du moins de prime abord, en empruntant de nouvelles techniques de commercialisation, telle que la vente par correspondance ou par démarchage à domicile. Parallèlement on développa le crédit dit « à la consommation » pour créer l'illusion d'un pouvoir d'achat décuplé, en liant l'achat et son financement, le vendeur et le prêteur se confondant dans la même personne morale, le vendeur facilitant ainsi le prêt et le prêteur l'achat. Ces nouveaux comportements de masse engendrèrent de nouveaux besoins juridiques que le législateur a dû satisfaire.
	C'est pour mieux contrôler ces nouvelles pratiques que les premières lois d'inspiration consumériste apparurent et vinrent protéger l'acquéreur. 
Dans un droit de la vente essentiellement consensuel, la protection de l'acquéreur s'articule nécessairement autour de ce qui l'engage, à savoir son consentement. C’est pourquoi la plupart des lois qui ont suivi ont visé à le rendre plus libre et mieux éclairé, quelques-unes permettant a posteriori sa rétractation, en ultime recours. Une des premières lois édictées spécialement dans le but de protéger le consentement de l'acquéreur fut notamment celle prise dans le domaine du démarchage à domicile. Elle fut remarquée pour avoir créé la première une faculté de « renonciation » dans les sept jours francs de l'engagement d'achat ou de la commande, par renvoi d'un formulaire détachable joint au contrat. Cette faculté novatrice sera reprise ultérieurement par d'autres lois.

Le premier assaut du droit de la consommation dans le domaine du droit immobilier fut porté par la loi dite "Scrivener II" en 1979, relative à la protection et à l'information de l'emprunteur immobilier, qui instaure notamment un délai minimal de dix jours avant l'acceptation de l'offre de crédit. Cette loi fut la première à protéger aussi largement l'acquéreur immobilier, même si d’autres lois plus mineures avaient été prises antérieurement. L'éventail des dispositions s'est depuis élargi progressivement.
Le travail du législateur s’est accéléré depuis la dernière décennie. En 1989 tout d’abord, l’acquéreur non professionnel d’un logement neuf s’est vu octroyer une faculté de rétractation après la signature d’un « acte sous seing privé  ayant pour objet l’acquisition ou la construction d’un immeuble neuf d’habitation ». Peu après, en 1990, une loi réglementa sérieusement le contenu et les modalités des contrats de construction de maison individuelle, qu’ils s’accompagnent ou non de fournitures de plan, notamment quant à l’échelonnement des versements. En 1992, une loi tenta de mettre fin aux pratiques abusives des vendeurs professionnels dans le domaine de la propriété à temps partagé (appelée aussi « timeshare »). Cette protection fut reprise au plan européen par une directive communautaire du 26 octobre 1994 qu’une loi de 1998 a transposée en droit interne, prévoyant encore, notamment, un délai de rétractation.
Puis, on chercha à mieux informer l’acquéreur sur l’état du bien convoité tant au niveau du sol que du bâti : l’acquéreur peut désormais savoir à coup sûr si l’installation est classée (1992), si le fonds supporte des mines ou carrières (1994), si la construction est susceptible de contenir de l’amiante(1996) ou du plomb (lutte contre le saturnisme ; 1998), ou bien encore des insectes xylophages tels que les termites (1999). 
Dans cette liste, on ne peut oublier la désormais célèbre loi « Carrez » qui marqua profondément en 1996 la pratique de la vente d’un lot de copropriété en instaurant une obligation de garantie de la superficie indiquée par le vendeur, et une diminution proportionnelle du prix en cas d’erreur.
Qu’il s’agisse de la recherche de l’amiante, du plomb, des termites, ou de l’indication garantie de la superficie, ces lois incitent ou obligent (selon le cas) le vendeur à faire établir des certificats qui sont ensuite annexés à l’acte de vente, garantissant ainsi l’information préalable de l’acquéreur et déchargeant par là même le vendeur de son obligation.

C’est à la suite de cette évolution qu’elle poursuit que s’impose la loi relative à la Solidarité et au Renouvellement Urbains (dite « loi SRU ») du 13 décembre 2000, dernière pierre en date apportée à l’édifice de protection de l’acquéreur immobilier. Ce texte comporte de très nombreuses et diverses dispositions, concernant tant les politiques urbaines (notamment : réformes des Plans d’Occupation des Sols et des Schémas Directeurs ainsi que des documents d’urbanisme) que l’amélioration générale de l’habitat.
Nous nous attacherons ici seulement à l’étude des mesures en faveur d’une amélioration des garanties offertes à l’acquéreur immobilier, du début de ses démarches jusqu’à la conclusion de l’acte authentique, principalement contenues aux articles 72, 73, 74, 78, 79 et 80 de la présente loi.
La mesure la plus remarquable est la mise en place d’un délai de réflexion « incompressible » avant la signature d’un acte authentique constatant ou réalisant la vente d’un immeuble à usage d’habitation et d’un délai de rétractation après la signature d’un acte sous seing privé. Cette mesure est alternative : elle s’applique dès l’avant-contrat s’il existe. Ainsi un projet d’acte notarié ne doit pas respecter un délai de réflexion s’il suit un avant-contrat sous seing privé qui a offert à l’acquéreur la possibilité de se rétracter. Ces dispositions s’accompagnent d’un encadrement strict des versements de fonds par l’acquéreur durant ces délais.
 La vente de lots de copropriété bénéficie en plus de dispositions spéciales : interdiction de division de certains immeubles en mauvais état, diagnostic technique préalable avant la mise en copropriété des immeubles bâtis depuis plus de quinze ans, obligation d’établir un carnet d’entretien de l’immeuble, possibilité pour le simple candidat à l’acquisition de prendre connaissance du carnet d’entretien et du diagnostic technique éventuellement établi, renforcée par l’obligation faite au notaire de porter à la connaissance de l’acquéreur ce même diagnostic.
Les lots de lotissements ne sont pas oubliés puisqu’ils bénéficient d’une clarification et d’un assouplissement des modalités de leur commercialisation. Ils obéissent pour le reste aux mêmes règles nouvelles.

Certaines des dispositions nous intéressant sont d’application immédiate, c’est-à-dire dès l’entrée en vigueur de la loi SRU : le 15 décembre 2000 pour toute la France. Il s’agit de l’article 74 concernant la division de certains bâtiments et leurs mises en copropriété, et de l’article 80 portant obligation pour le notaire de faire connaître à l’acquéreur le diagnostic technique préalable s’il existe.
D’autres sont entrées en vigueur au 1er juin 2001 : ce sont les dispositions des articles 72 (instauration des délais de réflexion et de rétractation, réglementation des versements), 79 (information du futur acquéreur de lots de copropriété par le carnet d’entretien et le diagnostic éventuel).
Enfin, certaines sont subordonnées à la prise d’un décret à intervenir : il s’agit des articles 73 concernant les promesses de vente d’un lot de lotissement (un décret en Conseil d’Etat précisera les conditions de cette promesse) et 78 relatif à la tenue d’un carnet d’entretien de l’immeuble en copropriété (un décret ordinaire précisera le contenu du carnet)
Des problèmes de droit transitoire ont pu notamment se poser pour les processus de vente qui ont chevauché la date du 1er juin 2001. Quid de la vente signée le 15 juin après une promesse signée le 15 avril ? 
La solution est en fait assez simple : 
-soit la vente est conclue sans avant-contrat préalable auquel cas seule la date de la signature, antérieure ou non au 1er juin, doit déclencher le cas échéant l’application des dispositions de l’article 72 de la loi SRU
-soit la vente est conclue suite à un avant-contrat, auquel cas il faut tenir compte de la date de ce dernier : antérieure au 1er juin, la loi SRU ne doit pas recevoir application, quand bien même l’acte authentique serait signé après cette date ; postérieure au 31 mai, l’avant-contrat a dû permettre à l’acquéreur de se rétracter. Si cela n’était pas le cas, le notaire ne devrait pas manquer de faire application du délai de réflexion. En aucun cas il ne faut faire application de la loi SRU lors de la réitération authentique si la promesse est antérieure au 1er juin : ce serait offrir une possibilité à l’acquéreur de se retirer du contrat alors que, lors de la signature le liant à celui-ci, la loi ancienne rendait la promesse définitive. On arriverait alors à une application rétroactive de la loi SRU, ce que le législateur n’a pas expressément voulu, et qui ne manquerait pas d’ouvrir au profit du vendeur « éconduit » une action en responsabilité contre le notaire.

Quant à l’application spatiale de la loi SRU, elle obéit à une règle simple, en dépit du silence de la loi : le lieu de situation de l’immeuble. Tout immeuble sis en France (s’il répond à certaines conditions) doit bénéficier de la loi SRU.

Les dispositions protectrices du consentement de l’acquéreur ne sont qu’une infime partie des 204 articles de la loi du 13 décembre 2000. Celle-ci donne une impression finalement confuse : y-a t-il un lien réel entre la  « solidarité » et le « renouvellement » ? La loi SRU contribue assurément à la dispersion des sources législatives du droit de la vente, entre les lois isolées, le Code de l’urbanisme, le Code de la construction et de l’habitat, le Code civil et le Code de la santé publique. La vente immobilière devient un « site juridique pollué », et on peut légitimement s’interroger sur l’opportunité d’une nouvelle dispersion de ses règles. Interpellé sur ce problème, le législateur n’a pas semblé très empressé de le résoudre, se contentant d’en appeler aux éditeurs de codes juridiques pour regrouper les différents textes et de rappeler « qu’une réflexion interministérielle » était en cours sur ce sujet.
L’examen au fond des dispositions prises, et notamment les plus importantes, à savoir les délais de rétractation et de réflexion, a lui aussi soulevé de nombreuses critiques. Si l’intention initiale du législateur était simplement d’étendre aux immeubles anciens les dispositions de la loi du 31 décembre 1989 instaurant un délai de rétractation après l’acquisition sous seing privé d’un immeuble neuf, le résultat après les navettes parlementaires fut tout autre. On évita de peu que le délai de rétractation ne fût étendu aux actes authentiques comme le voulait le Sénat. Le Ministre du Logement s’y opposa fort heureusement, et on y substitua un délai de réflexion antérieur à la signature. Cela n’en fut pas moins suffisant pour que l’ensemble des commentateurs pût y voir une remise en cause du rôle du notaire : imposer un délai de réflexion avant la signature d’un acte authentique, n’est-ce pas nier la réalité et l’efficacité de son devoir de conseil ? Il semble que ce serait attacher à la loi SRU un but qu’elle n’a pas : fidèle à la tendance législative actuelle, la loi SRU protège l’acquéreur beaucoup plus contre lui-même que contre le vendeur ou son mandataire.
Dans le processus de formation de la vente, l’acquéreur est apparu aux yeux du législateur comme son propre ennemi, par l’empressement dont il peut faire preuve jusqu’à la conclusion de l’acte authentique. En effet un consentement libre et éclairé est nécessairement réfléchi. C’est essentiellement cet empressement qu’a voulu briser la loi en obligeant au respect de délais, le temps aidant à la réflexion.
Mais outre la protection de l’acquéreur, une autre raison, beaucoup plus matérielle, qui motiva ce délai de réflexion pour l’acte authentique, fut de ne pas porter préjudice aux agents immobiliers soumis au délai de rétractation, qui dans les régions ou la négociation immobilière notariée est très développée, auraient sans celui-ci subi une concurrence déloyale face aux notaires. Sans être une défiance faite à la profession, cette mesure apparaît pour le moins maladroite, laissant s’installer un doute quant à l’impartialité et l’objectivité du notaire, et s’inscrivant à contre-courant de l’important développement jurisprudentiel et législatif du devoir de conseil lui incombant.

Ayant débuté avec la loi Scrivener en 1979, la conquête du droit de la vente immobilière par le droit de la consommation n’a jamais été aussi avancée qu’après le 13 décembre 2000, à tel point qu’il apparaît désormais de moins en moins inapproprié de parler de « consommateur immobilier » tant les dispositions prises sont d’inspiration consumériste. Cette conquête peut paraître justifiée dans la mesure où les comportements des acquéreurs eux-mêmes ont évolué : si l’acquisition immobilière est encore souvent « l’achat d’une vie », elle est faite en plus grand nombre et plus facilement qu’avant, les individus n’hésitant plus à vendre puis revendre dans un laps de temps court. L’acte d’achat immobilier suit l’achat mobilier, il se banalise, notamment par une hausse du niveau de vie des Français et une baisse durable et prolongée des taux d’intérêts, permettant pour la première fois à une catégorie de la population, jusque-là tenue à l’écart, d’accéder elle aussi à la propriété. Si l’acte se banalise, les sommes mises en jeu sont beaucoup plus importantes, surtout en cette période de bonne santé du marché immobilier et les techniques de commercialisation du bien immeuble sont plus nombreuses et plus complexes. Dès lors le besoin de légiférer est légitime afin d’apporter au plus grand nombre la sécurité juridique qu’il est en droit d’attendre dans les actes qu’il accomplit et mettant en jeu une partie importante de son patrimoine. 

Si la volonté du législateur répond à un besoin réel et sérieux, il reste néanmoins à le mettre en œuvre. C’est là que peuvent apparaître des difficultés importantes.
Comment la loi SRU du 13 décembre 2000 a-t-elle pu traduire de manière adéquate l’intention protectrice dont elle a voulu entourer l’acquéreur afin de préserver la liberté de son consentement ?

Les dispositions protectrices de la loi SRU peuvent s’analyser d’abord par leur champ d’application (chap. I), tant par les personnes (section I) que par les actes visés (section II), puis par les modalités de leur mise en œuvre (chap. II) qui consiste en une préservation de la réflexion de l’acquéreur (section I) nécessitant pour cela l’application de règles strictes (section II).
CHAPITRE 1 : LE CHAMP D’APPLICATION DE LA LOI SRU

Le champ d’application de la loi SRU est défini par deux critères : le premier est personnel et précise quelles sont les personnes protégées   ( I ) ; le second est réel et permet de déterminer les actes visés ( II ).

I : Les personnes protégées

L’acquéreur protégé est essentiellement celui qui est non professionnel ( A ), mais certaines dispositions ont été néanmoins étendues à tout type d’acquéreur ( B ).

A : L’acquéreur non professionnel

Il convient d’abord de définir la notion d’acquéreur non professionnel, édictée par la loi et largement définie par la jurisprudence ( 1 ). Puisqu’il est protégé, on peut se demander a contrario s’il peut renoncer au bénéfice de cette protection, ce qui pose la question de l’ordre public éventuel de la loi SRU ( 2 ).

1 : Définition de l’acquéreur non professionnel

La loi SRU ne fait pas référence au vendeur ou au constructeur : il n’est pas déterminant dans le mécanisme de protection. Qu’importe qu’il soit professionnel ou simple particulier, personne morale ou physique, de droit privé ou public : les dispositions de la loi SRU ne sont déclenchées que par la qualité de son cocontractant, ce qui est en conformité avec l’esprit de la loi qui protège l’acquéreur d’abord contre lui-même. Le projet de loi visait cependant expressément le vendeur professionnel, à l’exclusion du vendeur particulier et des mandataires tels que les agents immobiliers. Ce projet aurait réduit le champ d’application aux ventes faites par les marchands de biens, ce qui, au fil des débats, est apparu trop réducteur face aux ambitions et à l’inspiration de la loi, le législateur ne voulant pas, par ailleurs, s’attirer les foudres d’une profession dont les pratiques auraient pu être une nouvelle fois remises en cause par une mesure aussi précise et directe, la loi du 31 décembre 1989 ayant déjà créé un précédent (les marchands de biens sont en effet la majorité écrasante des vendeurs de logements neufs pour lesquels cette loi avait édicté un délai de rétractation de sept jours). 
Par ailleurs, aucune référence n’est faite à la présence dans le processus de la vente d’un éventuel intermédiaire. Son existence ou non est indifférente dans les conditions d’application de l’article 72 de le loi SRU.
Après avoir abandonné toute référence au vendeur, l’Assemblée nationale a d’abord désigné le bénéficiaire de la protection comme « tout acquéreur ». Cette disposition a été abandonnée au fil des débats pour celle plus restrictive « d’acquéreur non professionnel ».

L’acquéreur doit nécessairement être non professionnel pour pouvoir prétendre aux dispositions principales que sont les délais de réflexion et de rétractation, la réglementation des versements d’argent avant l’expiration de ces délais. En effet, il est présumé être en situation de faiblesse et de vulnérabilité, alors que l’acquéreur professionnel est présumé avoir les moyens, notamment par l’expérience, de connaître parfaitement la chose qu’il envisage d’acheter.
Cela signifie que le non professionnel ne peut en aucun cas être assujetti au régime fiscal des marchands de biens et pratiquer l’achat pour revendre. Mais l’acquéreur qui achète à des fins locatives reste protégé pourvu que son( ou ses) achat(s) ne puisse(nt) être qualifié(s) d’activité commerciale.
En revanche cela n’exclut pas l’acquéreur personne morale telle qu’une SCI familiale, par exemple, qui semble pouvoir bénéficier de la protection, comme elle bénéficie déjà des dispositions de la loi Scrivener.
S’il y’a pluralité d’acquéreurs, chacun bénéficie individuellement des délais édictés par la loi. Il appartient aux acquéreurs de prévoir si la renonciation de l’un deux emportera renonciation de tous où s’ils resteront engagés malgré tout. La prudence conseillerait la première solution afin d’éviter d’être engagé dans une opération immobilière devenue en un instant financièrement très lourde, rien ne s’opposant, par ailleurs, à recommencer un nouveau processus de vente si les acquéreurs restant en expriment la volonté.
Il semble en revanche exclu qu’une collectivité publique (une commune par exemple) puisse bénéficier de la loi SRU. Si les textes sont silencieux, l’extension de la protection aux personnes morales de droit public n’est pas conforme à l’esprit de la loi, qui vise d’abord l’acquéreur particulier personne physique, a fortiori si l’acquisition se fait par voie de préemption. Le droit de préemption est un mode dérogatoire au droit consensuel de la vente et apparaît incompatible avec l’octroi d’un délai de réflexion ou de rétractation, délai dont la commune bénéficie déjà indirectement après la réception de la déclaration d’intention d’aliéner.

Une question de droit international privé peut se poser dans les régions touristiques qui attirent de nombreux étrangers : l’acquéreur de nationalité étrangère peut-il bénéficier de la loi SRU ? Il peut être pertinent de faire une comparaison avec la solution adoptée pour la loi Scrivener de 1979. Sur le point de savoir si la loi était applicable aux acquéreurs étrangers, le Ministre de la Justice a indiqué les éléments suivants : les parties sont libres de désigner la loi française comme loi du contrat, en vertu du principe de la loi d’autonomie ; mais même en l’absence d’une telle désignation ou en présence de la désignation d’une loi étrangère, la loi Scrivener dont les dispositions sont d’ordre public peut s’appliquer en tant que loi de police (car elles touchent à l’ordre public économique français) dès lors que l’immeuble est situé en France et que l’établissement prêteur a son siège en France ou que l’emprunteur y a sa résidence. Cette opinion a par ailleurs été approuvée par les commentateurs.
Si l’ordre public de la loi du 13 décembre 2000 est affirmé, il semble possible de suivre le même raisonnement, ce qui conduirait à faire bénéficier l’acquéreur étranger d’un immeuble, sis en France, des dispositions protectrices de la loi SRU.

L’acquéreur désigné par la loi est « non professionnel », il reste à savoir ce que recouvre cette notion. Là encore, il faut se référer au droit de la consommation et à la jurisprudence en cette matière qui a eu l’occasion de définir plus précisément cette qualité que l’on retrouve dans divers textes. En effet, si la loi SRU ne fait pas partie stricto sensu du droit de la consommation, elle procède du même esprit et emploie les mêmes mécanismes. Au cas particulier, elle reprend la même notion « d’acquéreur non professionnel ».
Si pour l’acquéreur particulier et personne physique la notion ne pose pas de problèmes, il n’en est pas de même pour le professionnel qui peut être amené à réaliser une acquisition. Si celle-ci est faite au nom de sa société ou dans l’exercice de sa profession, il n’est assurément pas « un acquéreur non professionnel ». Mais il existe des actes moins facilement qualifiables. Qu’en est-il, par exemple, de l’agent immobilier ou d’un notaire qui achète une résidence secondaire ? La jurisprudence s’est d’abord attachée à caractériser un agissement en dehors de la sphère de compétence du professionnel, et dans un but autre que la réalisation de son activité professionnelle, pour le qualifier de consommateur, adoptant une interprétation assez restrictive qui a considérablement réduit la possibilité pour un professionnel contractant hors de son domaine habituel de bénéficier des dispositions protectrices de droit de la consommation. Sous l’influence communautaire, la jurisprudence a depuis adopté un critère plus simple : le rapport direct entre le contrat passé et l’activité professionnelle. Avec ce dernier critère, il n’est pas douteux que ce même agent immobilier ou ce même notaire puisse bénéficier de la loi SRU. La solution serait cependant différente si ce professionnel achète seulement un bureau, et peut-être même si celui-ci est accompagné d’un local d’habitation.

2 : L’acquéreur peut-il renoncer au bénéfice de la loi ?

Si seul l’acquéreur non professionnel est protégé, il peut cependant trouver intérêt à  renoncer aux délais qui lui sont offerts, pour gagner du temps, par exemple dans une opération immobilière où il se sait en concurrence avec un acquéreur professionnel que le vendeur aura tendance à préférer pour éviter certaines contraintes. Cette question en appelle nécessairement une autre, celle de savoir si la loi du 13 décembre 2000 est d’ordre public.
Le texte de la loi est totalement silencieux sur ce point, on ne peut que le regretter. 

Les commentateurs s’accordent pour reconnaître à la loi SRU un caractère d’ordre public, malgré l’absence de dispositions expresses qui sont normalement nécessaires pour le conférer à un texte législatif. Différents éléments peuvent être énoncés à l’appui de cette opinion qui est la seule que l’on puisse raisonnablement soutenir.
Il faut d’abord relever que certaines dispositions sont accompagnées de sanctions pénales (en l’absence de qualification civile par le législateur) en cas de non-respect, ce qui exclut que l’on puisse vouloir se placer dans l’illégalité en renonçant à leur observation. C’est le cas de l’article L.271-2 CCH qui réglemente les versements au cours des délais de l’article L.271-1. Est ainsi puni de 200 OOO Francs d’amende le fait d’exiger un versement en méconnaissance des dispositions du même article. Il en est de même pour l’article L.316-3-1 du code de l’urbanisme qui s’inscrit dans un chapitre intitulé « Sanctions pénales relatives aux lotissements » et qui, à ce titre, est d’ordre public.
Si aucune incrimination pénale n’est prévue en cas de non-respect de l’article L.271-1 CCH ou de l’article 1589-1 du Code civil (prohibition des versements accompagnant une promesse unilatérale d’achat), le caractère d’ordre public de ces articles ne s’impose pas moins pour autant. Il en va en effet de la survie même de l’article 72 de la loi SRU. Par ailleurs il faut souligner que l’article 72 de la loi SRU semble indivisible si on veut préserver son sens : il serait inutile de sanctionner par une amende le versement de fonds avant l’expiration des délais si on permet d’éviter ces mêmes délais. Si le caractère impératif n’était pas affirmé, il est certain que les professionnels de l’immobilier ne manqueraient pas de faire de la renonciation au bénéfice de la protection une clause de style de leurs contrats, ruinant ainsi tout le travail du législateur et s’inscrivant en complète contradiction avec l’esprit de la loi. Menacé dans la liberté de son consentement, l’acquéreur-consommateur ne serait pas a fortiori en position de renégocier les termes de son contrat de vente qui ressemble déjà, dans certaines promesses ou compromis signés par l’intermédiaire d’un agent immobilier, à un contrat d’adhésion. Il est de l’essence même du droit de rétractation ou de réflexion qu’on ne puisse y renoncer : un acquéreur signant une promesse sous seing privé n’entend naturellement pas se rétracter et il est alors tout disposé à renoncer à une telle possibilité dans l’acte même qu’il signe.
Enfin, l’absence de mention expresse du caractère impératif n’est pas déterminante. L’adage « pas de nullité sans texte » n’est plus réellement d’actualité. En effet, on sait que l’ordre public devient de droit dans certains domaines, comme dans le droit de consommation. D’autres exemples peuvent être cités tels que l’article 1799-1 du Code civil prévoyant des garanties de paiement pour les entrepreneurs, articles qui ont été reconnus d’ordre public en l’absence de mention dans ce sens ou l’article 1er de la loi du 10 juillet 1965 relative à la copropriété a été affecté de la même qualité alors même qu’il ne figure pas dans la liste de l’article 43 du même texte qui prohibe toute dérogation aux dispositions des articles que celui-ci mentionne. Dans tous ces exemples c’est une interprétation téléologique de la loi qui a permis de conférer au texte le caractère d’ordre public. Une même interprétation doit nécessairement conduire à reconnaître le caractère impératif des dispositions protectrices de la loi SRU.

Bien qu’il s’agisse de protéger l’acquéreur, l’ordre public dont il s’agit ne semble pas être un ordre public de protection. L’empreinte consumériste marquée, la présence de sanctions pénales et la finalité très générale de la loi SRU sont telles qu’elles conduisent nécessairement à un ordre public de direction qui implique une nullité absolue.
Dès lors, aucune renonciation anticipée n’est possible. Même une fois le droit acquis (c’est-à-dire en cours de délai) et contrairement à ce qui se pratique déjà parfois et à l’opinion de commentateurs isolés, il est pour le moins mal venu de permettre une renonciation. En effet, bien qu’une jurisprudence permette de renoncer à un droit d’ordre public une fois qu’il est né et acquis au renonçant, il paraît dangereux d’en faire application en matière de protection du consentement de l’individu. Cette jurisprudence a par ailleurs été contestée par la doctrine. Pour être valable, le consentement pour renoncer à un droit doit être librement donné et en toute connaissance de cause. Or il est très improbable que l’acquéreur-consommateur soit en mesure, à un quelconque moment du processus contractuel, de donner un consentement présentant ces qualités. Il est toujours en position d’infériorité contractuelle, a fortiori face à un professionnel, et c’est cette même infériorité qui a justifié la protection que lui accorde le législateur. La finalité des dispositions protectrices de la loi du 13 décembre 2000 commande leur indisponibilité.
Pareillement , ce raisonnement conduit à écarter toute possibilité de confirmation des vices d’un acte qui n’aurait pas respecté ces dispositions. Cette impossibilité n’est cependant que peu contraignante puisque, si le délai n’a pas été mis en œuvre lors de l’avant-contrat, il doit l’être par le notaire lors de la régularisation (la majorité des ventes sont précédées d’un avant-contrat). Le notaire devant régulariser un avant-contrat sous seing privé pour lequel le délai de rétractation n’a pas été mis en œuvre ne peut, par facilité, faire confirmer l’acte par l’acquéreur pour éviter de mettre en œuvre, à son tour, le délai de réflexion.

Ainsi, un vendeur (ou son mandataire professionnel), ou le notaire qui ferait renoncer l’acquéreur au délai de l’article L.271-1 CCH ne commettrait pas un acte illégal à proprement parlé, la loi étant silencieuse sur ce point. Mais à la vue des éléments énoncés ci-dessus, ce dernier prendrait le risque important de devoir affronter un procès intenté par l’acquéreur qui regrettera, un peu tard, son achat. Il est très probable que les premiers arrêts sur ce sujet ne manqueront pas de se prononcer en faveur de l’impossibilité de renoncer aux dispositions de la loi SRU et de son caractère impératif.

B : Extension de certaines mesures à tous les acquéreurs

Si les mesures les plus marquantes (art L.271-1 et 2 CCH) sont réservées au bénéfice de l’acquéreur non professionnel, d’autres dispositions ont été étendues à tous les acquéreurs, sans distinctions, tels que l’article 1589-1 C. civ. (1) et les mesures spécifiques à la copropriété (2).

1 : En matière d’engagement unilatéral d’achat (1589-1 C. civ)

La loi du 13 décembre 200O a entendu réglementer de manière efficace l’« engagement unilatéral souscrit en vue de l’acquisition d’un bien ou d’un droit immobilier » (c’est-à-dire essentiellement les promesses unilatérales d’achat mais aussi les offres d’achat) en prohibant tout versement par l’acquéreur lors de cet engagement.
Le champ d’application de cet article est très vaste, tant par les acquéreurs concernés que par la nature du versement effectué ou de l’immeuble objet de l’engagement : aucune distinction n’est faite, et naturellement, il n’ y a pas lieu de distinguer là où la loi ne distingue pas.

On peut s’interroger sur les raisons de la différence des personnes concernées par l’article 1589-1 C.civ. et l’article L.271-1 CCH. Pourquoi ne protéger que l’acquéreur professionnel dans un cas et tous les acquéreurs sans restriction dans l’autre cas, pourtant très similaires ? La réponse se trouve dans le but recherché qui varie dans les deux articles. En effet, alors que l’article 72-I de la loi (L.271-1) vise à préserver le consentement de l’acquéreur en protégeant sa réflexion, l’article 1589-1 nouveau du Code civil sanctionne une pratique qui peut constituer un risque financier pour l’acquéreur. Mais ce risque est le même pour tout acquéreur en tant que partie à l’engagement, quelle que puisse être la qualité de l’individu.

La finalité de cet article justifie son très large domaine d’application et, dans le silence de la loi, la plus grande portée doit être accordée aux termes du texte. Le législateur a entendu mettre fin à cette pratique qui consistait pour le vendeur à se livrer à une sorte d’enchères privées entre les différents acquéreurs intéressés et ayant signé une promesse unilatérale d’achat, en levant l’option à celui qui consentait le versement de l’acompte le plus important. Un tel versement disproportionné n’avait finalement plus aucune cause ni contrepartie puisque le vendeur ne s’engageait même pas à immobiliser le bien. Cette pratique se retrouvait quel que soit l’acquéreur ou le type d’acquisition. L’article 1589-1 du code civil s’applique donc pour tout type d’immeuble (contrairement à l’article L.271 CCH), et pour tout type d’acte. Il n’est pas fait non plus de différence quant à la cause et à la nature des versements ; arrhes, acomptes, indemnité d’immobilisation, remise d’un chèque qui ne sera encaissé qu’après la levée de l’option par le vendeur, simple engagement de verser ultérieurement une somme, tous sont prohibés. La présence d’un éventuel intermédiaire auquel serait fait le versement plutôt qu’au vendeur ne change rien à l’interdiction. Le non-respect de ces mesures entraîne la nullité de l’acte sans autre sanction.

La combinaison de l’article 1589-1 C. civ. avec les dispositions de l’article L.271-2 CCH peut être a priori difficile puisqu’il semble prévoir pour les mêmes faits une peine différente (la nullité) de l’article du L.271-2 (200 000 F d’amende). Les deux articles ont pour partie le même champ d’application : l’engagement unilatéral d’achat d’un immeuble à usage d’habitation par un acquéreur non professionnel sera visé par les deux textes simultanément. Mais l’article 1589-1 est spécial par rapport à L.271-2 CCH puisqu’il ne vise que les offres et les promesses unilatérales d’achat, alors que ce dernier vise « tout acte(…) ayant pour objet la construction ou l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation ». Specialia generalibus derogant, il doit seul s’appliquer en cas de conflit et empêche tout versement avant la signature d’un acte qui engage à son tour le vendeur.
Il ne se heurte pas avec l’article L.271-1, dont l’objet est différent, et l’acquéreur non professionnel qui s’engage unilatéralement à acheter un immeuble à usage d’habitation doit bien entendu bénéficier d’un délai de protection, pendant lequel absolument aucun versement ne sera possible.

Une telle réglementation des versements lors des engagements unilatéraux d’achat, s’appliquant aussi largement à tous les acquéreurs, risque de mettre fin à l’emploi de cette méthode contractuelle, la privant d’intérêt pour le vendeur en l’absence de versement anticipé. L’offre d’achat pourrait néanmoins continuer d’être utilisée, notamment par les mandataires immobiliers, mais dans un but différent : celui de purger le délai de rétractation sans que le vendeur ne soit engagé pendant cette période de temps mort.

2 : En matière de copropriété 

En matière de copropriété, le législateur a poursuivi deux buts distincts : améliorer d’une part le niveau des copropriétés dont certaines sont moribondes ( ce sont surtout des immeubles anciens et en mauvais état, souvent destinés à un investissement locatif par des propriétaires peu soucieux de l’état de leur bien) et protéger l’acquéreur d’un lot de copropriété d’autre part.

Nous avons vu que l’extension à tous les types d’acquéreurs des dispositions de l’article 1589-1 C. civ se justifiait par la finalité de ce texte qui est de mettre fin à une pratique dangereuse pour une partie au contrat, quelle que soit sa qualité individuelle. Qu’il soit professionnel ou non, l’acquéreur qui s’engage unilatéralement à acheter à tout à craindre d’un versement anticipé.
Le bénéfice des dispositions de la loi SRU en matière de copropriété reçoit lui aussi, en l’absence de distinction dans le texte, une large application puisqu’il concerne tous les acquéreurs. Cette extension est cependant plus difficilement justifiable.

Il est normal que les dispositions qui visent à améliorer l’état général des copropriétés ne désignent pas un acquéreur particulier car ce n’est pas leur but : la protection qu’elles confèrent n’est qu’indirecte et ne bénéficie à l’acquéreur qu’en lui évitant d’acheter un bien en mauvais état. Ainsi, c’est parce qu’il est impossible de diviser en lots certains immeubles (insalubres, frappés d’un arrêté de péril, d’une surface inférieure à 14 m², sans équipements de première nécessité, sans diagnostic amiante préalable, etc…) ou que la division d’immeubles bâtis depuis plus de quinze ans doit être précédée d’un diagnostic technique préalable, ou encore que la méthode et les éléments pris en compte pour le calcul des quotes-parts des charges devront être indiqués dans le règlement de copropriété, que l’acquéreur sera à l’abri, postérieurement, d’une mauvaise affaire. Mais la finalité première de ces articles n’est pas la protection de l’acquéreur, c’est avant tout l’amélioration des immeubles en copropriété et leurs dispositions prennent effet bien avant le processus contractuel ; dès lors aucune restriction au seul acquéreur non professionnel n’aurait de sens.
En revanche, certaines des dispositions qui nous intéressent ont pour seul but de protéger le consentement de l’acquéreur du lot lors de son achat. Mais celles-ci n’ont pas été restreintes, à l’instar des articles L.271-1 et 2 qui ont la même finalité, au seul acquéreur non professionnel. Ainsi un acquéreur même professionnel pourra exiger de consulter le carnet d’entretien qui doit être tenu à jour par le syndic, ainsi que l’éventuel diagnostic technique. Dans le délai de trois ans après l’établissement du diagnostic, celui-ci doit même être porté à la connaissance de l’acquéreur par le notaire. On peut s’interroger sur l’opportunité de l’extension de ces mesures à tout acquéreur et notamment au professionnel. Si le législateur n’a pas jugé utile – à fort juste titre – de le faire bénéficier d’un délai destiné à aider sa réflexion, pourquoi vouloir, par ailleurs, éclairer son consentement en portant à sa connaissance des documents relatant, entre autres, « l’état apparent » d’un bien alors qu’un tel acquéreur peut assurément connaître par lui-même l’état apparent de la chose qu’il envisage d’acquérir ?. C’est assurément apporter une aide nécessaire à l’acquéreur non professionnel mais superflue pour le professionnel.

Une meilleure harmonie dans la désignation de l’acquéreur protégé à travers les différents textes de la loi SRU aurait été souhaitable. Il est en effet nécessaire que, pour une loi protectrice du consentement, le champ d’application de celle-ci soit précis et sans faille quant aux personnes concernées, ceci afin d’assurer sa pleine efficacité.
Mais la détermination de l’application de la loi par les personnes concernées ne serait pas complète s’il n’était aussi fait référence aux actes que ces dernières peuvent accomplir sous cette protection.

II : Les actes visés

Les actes visés par les dispositions protectrices de la loi SRU sont définis par leur nature (A) et par l’objet sur lequel ils portent (B).

A : Les différents types d’actes

L’acte d’acquisition le plus fréquemment rencontré est l’acte de vente de gré à gré. C’est celui que le législateur a entendu désigner en priorité (1). Mais d’autres modes d’acquisition sont eux aussi placés sous la protection de la loi SRU quand ils sont accomplis par un acquéreur non professionnel (2).

1 : L’acte de vente

Il faut d’abord préciser que la protection offerte par la loi du 13 décembre 2000 ne l’est que pour les actes à titre onéreux. Si les textes sont silencieux sur ce point, il ne peuvent toutefois comprendre les modes d’acquisition à titre gratuit (donation d’un immeuble, acceptation d’une succession immobilière, etc). En effet l’esprit de la loi s’y oppose fortement dans la mesure où l’acquéreur à titre gratuit ne peut que s’enrichir. Les conséquences d’un consentement irréfléchi sont beaucoup moins dangereuses que dans le cas d’un acte onéreux par lequel l’individu engage aussi son patrimoine. D’autre part, en l’absence d’intermédiaires et d’intérêts contradictoires entre vendeur et acquéreur, il est moins à craindre que le bénéficiaire subisse certaines pressions ou techniques commerciales « agressives ».

Il est bien entendu normal de protéger l’acquéreur lorsqu’il est partie à un acte de vente onéreux d’immeuble en l’état, de gré à gré, sans modalités particulières, dans la mesure où ce contrat constitue la grande majorité de ceux qui sont conclus en matière immobilière. La loi vise l’acte ayant pour objet l’acquisition mais aussi la construction : dès lors la vente de terrain à bâtir est aussi visée puisqu’elle est le moyen le plus simple et le plus répandu de permettre la construction de son logement. Exclure la vente de terrain à bâtir de l’article L.271-1 CCH serait contraire à la volonté du législateur de protéger l’acheteur dans l’acquisition de son logement et priverait l’article de . L’acquisition du terrain est indissociable de l’acquisition de l’immeuble d’habitation. En pratique, l’acquéreur qui achète le terrain a déjà prévu et obtenu le financement de toute l’opération de construction. L’acquisition du terrain est le dernier moment où l’acquéreur peut renoncer, sans frais trop importants, à toute l’opération immobilière que le législateur entend soumettre à l’article L.271-1.

Si la vente de gré à gré, qu’elle soit d’immeuble en l’état ou de terrain à bâtir représente l’essentiel des actes que l’acquéreur non professionnel peut accomplir pour accéder à la propriété de son logement, elle n’est pas exclusive. La vente du même immeuble peut aussi avoir lieu sans la libre volonté de son propriétaire. L’article 72 de la loi SRU étant rédigé en des termes très généraux, on a pu se demander s’il devait s’appliquer aux ventes par adjudication, volontaires ou forcées.
 On a pu croire, dans un premier temps, que le législateur avait entendu soumettre la vente par adjudication aux délais de protection de la loi SRU (seul un délai de réflexion était concevable car la vente par adjudication n’est pas un acte sous seing privé). En effet, un amendement qui visait, entre autres, à exclure ce type de vente du champ d’application de la loi a été rejeté par l’Assemblée nationale. En l’absence de dispositions expresses contraires, on pouvait au moins voir dans ce refus une manifestation évidente de la volonté du législateur. Mais celui-ci a eu depuis l’occasion de préciser son intention par deux réponses ministérielles dans lesquelles il exclue que les ventes par adjudications forcées ou volontaires soient soumises à un délai de réflexion. Il est cependant important de rappeler que les réponses ministérielles n’ont qu’une valeur interprétative de l’intention du législateur. En aucun cas elles n’ont une place dans la hiérarchie des normes et elles n’ont donc aucun pouvoir contraignant. Il est regrettable qu’une telle précision sur la portée d’une loi soit faite par le biais d’une réponse ministérielle alors qu’elle ressortait du travail d’élaboration du texte de loi. Il est probable que le contenu de cette réponse sera repris ultérieurement par un texte avec une réelle valeur juridique (seule une modification de la loi serait possible). Une vente par adjudication, faite actuellement, qui ne respecterait pas la loi SRU pourrait être l’objet d’un contentieux judiciaire dont l’issue ne serait pas nécessairement le refus d’application de la loi SRU. Les ventes aux enchères non réglementées telles que les enchères promotionnelles privées ou organisées sur Internet restent soumises à la loi SRU.
Si certaines critiques peuvent être émises quant au moyen emprunté pour parfaire les imprécisions du texte, la réponse ministérielle doit être approuvée sans réserve quant au fond. En effet les dispositions de la loi du 13 décembre 2000 sont difficilement compatibles avec les modalités et les textes réglementant la vente par adjudication. La loi SRU qui prévoit un délai de réflexion avant l’acte authentique pour l’acquéreur ne saurait remettre en cause les réglementations spécifiques à certaines ventes immobilières. De plus le délai de la loi SRU aurait été superflu car l’acquéreur d’un immeuble dans une vente par adjudication dispose déjà de nombreux délais et moyens de s’informer sur la chose, notamment grâce au délai minimum qui doit être respecté entre l’élaboration du cahier des charges et la vente (30 jours au minimum). Le dernier enchérisseur est le nouveau propriétaire, lui accorder un délai avant de signer le procès verbal serait remettre en cause l’existence même de ventes aux enchères d’immeubles. Ce délai permettrait toutes les fraudes d’enchérisseurs complices du vendeur qui en se rétractant repousseraient sans limites la vente. De plus, comment concilier ce délai avec celui pour surenchérir du dixième dans les dix jours de la dernière enchère ? En cas d’absence d’enchère, le créancier poursuivant aurait-il bénéficié du même délai avant d’être désigné adjudicataire ? Par ailleurs, le régime de la folle enchère n’aurait plus de raison d’être puisque le dernier enchérisseur insolvable pourrait se retirer de la vente sans pénalité. Si une déclaration de command était faite, l’adjudicataire subrogé devrait bénéficier, dans cette logique, du même délai que le déclarant.
Pour toutes ces raisons, que les ventes aux enchères soient judiciaires ou volontaires, elles sont absolument incompatibles avec les dispositions de la loi SRU, qui de plus ne seraient d’aucune utilité en la matière, l’acquéreur étant déjà protégé par des délais incompressibles inhérents à ce type de vente. 

La vente d’un bien soumis à un droit de préemption est une autre modalité particulière du contrat de vente mais les difficultés engendrées par l’application de la loi du 13 décembre 2000 sont moins importantes. 
L’acquéreur d’un bien, après que le tiers titulaire du droit de préemption a renoncé à exercer son droit, devra naturellement pouvoir bénéficier du délai de réflexion s’il n’a pas déjà eu l’occasion de se rétracter. Si l’acquéreur est aussi titulaire du droit de préemption, il faut aussi lui appliquer l’article 72 de la loi SRU, pour autant qu’il ne soit pas une personne morale de droit public (une commune par exemple). On peut alors se demander à quel moment il doit bénéficier du délai. Est-ce au moment de la promesse ou du compromis qu’il signera, après voir exercé son droit, ou bien n’est-ce pas dès l’exercice de celui-ci ? Cet exemple recouvre notamment le cas du locataire à qui le propriétaire a adressé un congé pour vendre. Le congé pour vendre est une offre de vente dans la mesure où elle contient le prix du bien et une description suffisante de celui-ci. Quand cette offre est acceptée purement et simplement par le locataire, n’y a-t-il pas alors au sens de l’article L.271-1 CCH un acte sous seing privé qui a pour objet l’acquisition d’un bien immeuble ?. La rédaction du texte est suffisamment large pour permettre une telle interprétation. Il faudrait alors permettre au locataire qui aura accepté le congé de revenir sur son acceptation dans un délai de 7 jours, délai dont il ne bénéficierait plus, naturellement, lors d’un éventuel avant-contrat postérieur ou lors de l’acte authentique. 

D’autres formes particulières de vente d’immeuble en l’état sont aussi visées, telles que la vente viagère et la vente à réméré. Le caractère viager et aléatoire n’est qu’une modalité du paiement du prix de vente et ne change pas les données qui ont conduit à protéger l’acquéreur dans une vente « ordinaire ». 
Les délais de protection s’appliquent pour l’acquéreur d’une vente à réméré ou avec faculté de rachat par le vendeur. En revanche, le vendeur qui use de son droit de rachat ne peut bénéficier d’un délai dans la mesure ou la faculté qu’il met en œuvre n’est qu’une modalité de la vente qu’il a consentie auparavant à l’acquéreur. Le vendeur qui rachète dans la cadre d’une vente à réméré n’est pas un acquéreur.

En visant l’acte de vente, la loi SRU couvre la majorité des actes passés. Néanmoins les autres modes d’acquisition et de construction, moins courant, n’ont pas été oubliés.

2 : Les autres modes d’acquisition et de construction

En matière de construction, la protection offerte par la loi SRU s’applique aussi aux contrats de construction de maison individuelle. Même si ce contrat est sans fourniture de plan, il semble que le doute ne soit pas permis dans la mesure ou ce type de contrat relevait déjà de l’ancien article 271-1 CCH. Seule une hésitation peut subsister quand ce contrat porte sur un élément isolé de la construction, telle que la mise hors d’eau ou hors d’air, sans inclure le reste de la construction. Il semble prudent de les inclure dans le domaine d’application de la loi.
Bien qu’il soit un mandat d’intérêt commun, le contrat de promotion immobilière rentre dans le champ d’application de l’article L.271-1 CCH car il oblige à la réalisation d’un programme de construction. Par ailleurs, puisqu’ils participent à la construction, les contrats d’entreprise semblent pouvoir être compris. Un contrat d’entreprise qui vise à rénover un logement pourra être accompagné d’un délai de rétractation, s’il est si important qu’il est assimilable à une construction nouvelle. En revanche, les contrats d’architectes ont été exclus un premier arrêt.
Les contrats de vente d’immeuble à construire, en secteur protégé uniquement, sont soumis à la loi SRU, qu’ils empruntent la voie de la vente en l’état futur d’achèvement ou la vente à terme, plus rare. En cette matière, la loi vise indifféremment le contrat préliminaire et l’acte authentique, à la différence de l’ancien article L.271-1 qui ne visait que le contrat préliminaire puisque le délai de rétractation ne s’appliquait qu’aux actes sous seing privé.

L’achat de parts sociales pour accéder à la propriété est directement visé par l’article L.271-1 CCH. Cela comprend les acquisitions (souscription ou cession) de parts de société d’attribution et de sociétés coopératives d’attribution, en jouissance ou en propriété, ainsi que les parts de sociétés de construction. Bien que non expressément visée par la loi, la cession de parts de Société Civile Immobilière semble aussi pouvoir être incluse dans les actes concernés ; si les parts sociales sont des meubles, elles correspondent néanmoins à l’esprit du texte qui vise « tout acte (…) ayant pour objet (…) l’acquisition d’un immeuble ». Par transparence, elles donnent accès à la propriété de l’immeuble. En revanche, l’acquisition de parts de sociétés d’attribution en jouissance à temps partagé (« timeshare ») semble exclue car elle est déjà réglementée par des textes spéciaux auxquels les dispositions de la loi SRU n’entendent pas, de manière générale, déroger. De plus, les dispositions du droit de la consommation qui s’appliquent au « timeshare » sont plus favorables encore à l’acquéreur puisqu’elles prévoient un délai de 10 jours pour rétracter l’acceptation.

Les modes d’acquisition à titre gratuit ne sont pas concernés, nous l’avons vu. Mais cette exclusion ne concerne pas ces mêmes actes s’ils perdent leur caractère gratuit et deviennent onéreux. C’est le cas de la donation faite avec charges si ces dernières sont si importantes qu’elles sont supérieures au profit retiré par le bénéficiaire. Dans ce cas, le donataire doit pouvoir bénéficier d’un délai de réflexion avant l’acte authentique (les dons manuels sous seing privé ne comportent heureusement que très rarement des charges). Mais cette application peut poser certains problèmes quant à l’évaluation du montant des charges lors de la préparation de l’acte par le notaire, surtout si la pleine mesure de ces charges ne peut être connue que postérieurement à la donation (obligation de fournir des soins ou de pourvoir à l’entretien du donataire sa vie durant, etc). 
Pareillement, dès que la soulte qui accompagne un échange ou un partage sera supérieure à la valeur du bien échangé ou reçu, l’acquisition deviendra onéreuse et devra être précédée d’un délai de réflexion. Ces acquisitions ont un prix, la difficulté vient du fait qu’il n’est pas payé en argent. 
Il en va de même pour les dations d’immeubles en paiement d’une dette et les apports en propriété d’immeubles en société contre remise de droits sociaux d’une valeur équivalente. Dans ces deux cas, il faut remarquer que les « acquéreurs » ont la possibilité soit de refuser ce mode de paiement dans le cas de la dation, soit de refuser l’entrée de l’apporteur dans le capital de la société. De plus, la dation d’un immeuble n’est que l’exécution d’une obligation de paiement dont l’origine est étrangère au transfert de propriété : le créancier peut n’avoir accepté ce mode de paiement qu’après la naissance de sa créance au moment de laquelle l’acquisition n’était pas le but recherché. C’est souvent pour lui la seule manière d’être réglé avantageusement, en une seule échéance, par un débiteur en situation délicate, quitte à devoir revendre le bien avec la perspective d’un éventuel profit. Pour cette raison, le créancier qui accepte une dation en paiement n’est pas un acquéreur au sens de l’article L.271-1 CCH et ne saurait être protégé (pour autant, par ailleurs, qu’il puisse être non professionnel). En revanche, la société qui accepte l’apport recherche nécessairement l’acquisition de l’immeuble parce qu’il peut être, par exemple, le lieu d’exercice de son activité ou parce que l’acquisition d’immeuble ressort de son objet social. L’apport en nature n’est pas qu’une modalité de paiement, il ne pourrait exister si la société n’y avait pas un intérêt particulier, immédiat. C’est pour la société une véritable acquisition dont le prix sont les titres remis en contrepartie. Si la société peut bénéficier des dispositions de la loi SRU, notamment si elle est une Société Civile Immobilière, il n’existe pas d’autres obstacles qui empêcheraient l’application d’un délai de protection de son consentement.

Bien que très peu pratiquée car économiquement mal adaptée aux particuliers, la location-accession est expressément mentionnée par l’article 72 de la loi SRU. Proches de la location-accession, les opérations de location-vente et de location-attribution doivent être aussi concernées. Ainsi, la location suivie d’une promesse unilatérale de vente en fin de bail est incluse.
D’autres baux confèrent au preneur un droit réel sur l’immeuble tels que le bail emphytéotique, le bail à construction, ou, plus rare, le bail à réhabilitation. Si le preneur est non professionnel, on peut penser que ces baux devront rentrer dans la sphère protectrice de la loi, dans la mesure où ils permettent l’acquisition d’un bien immobilier. Cette acquisition est toutefois temporaire, dût-elle durer 99 ans, et il n’est pas sûr, même si une telle interprétation extensive n’est pas choquante, que le législateur ait envisagé cette hypothèse.
De même, si on suit cette interprétation, l’acquéreur d’un usufruit, à titre onéreux, qui permettrait l’usage d’un bien d’habitation serait protégé, comme plus généralement tout acquéreur de droit réel immobilier démembré, perpétuel ou non (nue-propriété, droit de superficie, servitude).

La cession de parts indivises d’un immeuble à un co-indivisaire est incluse dans le champ d’application dans la mesure où un amendement qui visait à exclure ce type de vente a été rejeté. Protéger l’acquéreur qui possède déjà des droits indivis peut paraître moins utile puisqu’il est peu enclin à conclure un achat impulsif et irréfléchi, sachant presque nécessairement, un peu comme le locataire qui achète son logement, si l’acquisition peut être une bonne affaire.

Enfin, ce même amendement proposait d’exclure les acquisitions dans le cadre d’une procédure collective. De par son rejet, on peut conclure qu’elles sont soumises à la loi SRU, du moins lorsque le juge commissaire a autorisé que la vente soit faite de gré à gré, puisque nous avons vu que la vente par adjudication devait être exclue. 

Cette énumération permet de déterminer avec précision le champ d’application de la loi SRU quant aux actes concernés. Il reste à définir l’objet sur lequel porte ces actes sus-énoncés, c’est-à-dire l’immeuble qui est acquis.

B : Les immeubles objets de ces actes

L’article L.271-1 dispose que les actes pour lesquels un délai de protection est appliqué sont les « immeubles d’habitation » , qu’il soient neufs ou anciens (1). Bien que cette désignation soit claire de prime abord, elle soulève néanmoins une interrogation : doit-on y associer comme pour d’autres lois, les immeubles à usage mixte (habitation et professionnel) ? (2)

1 : L’immeuble à usage d’habitation

Il n’est pas fait de distinction sur les caractéristiques spéciales de l’immeuble à usage d’habitation, et notamment sur la cause subjective de son acquisition. L’immeuble acquis sera souvent utilisé pour la résidence principale de son propriétaire, mais s’il l’était à titre de résidence secondaire, la loi SRU ne s’appliquerait pas moins pour autant. L’occupation par l’acquéreur ou par un tiers n’est pas déterminante. Il en va de même si l’immeuble d’habitation est acheté en vue de constituer un investissement locatif, même s’il doit être rénové ou réhabilité auparavant.
Des types d’habitats particuliers (mais qui connaissent un regain d’intérêt) tels que les caravanes, les péniches, les mobile-homes, et plus généralement toutes les habitations précaires, peuvent être soumises à la loi SRU dès lors qu’elles sont immobilisées. La jurisprudence retient notamment pour critère l’absence de roues et la mise sur cales ou la réalisation de coffrages en dur autour des habitations roulantes.
La qualité de bien public d’un immeuble sur lequel serait accordée une concession (qui confère un droit réel) n’empêche pas l’application de la loi. Il faut cependant préciser qu’un éventuel contentieux en la matière serait soumis aux juridictions administratives qui restent libres de faire application des règles du Code de la construction et de l’habitation.

Certaines situations exceptionnelles peuvent nécessiter une analyse plus approfondie. 
Ainsi on peut se demander si la protection peut s’appliquer à l’acquisition d’un immeuble à usage professionnel ou commercial mais que l’acheteur non professionnel a l’intention –indiquée dans l’acte- de transformer en immeuble d’habitation. Il semble que l’article 72 de la loi puisse s’appliquer à cette situation si on se réfère à l’esprit de la loi : le législateur a voulu protéger l’accession à la propriété d’un immeuble d’habitation, quel que soit le mode d’acquisition (nous avons vu que les actes concernés sont très nombreux). Ainsi, l’acquéreur qui achète un terrain à bâtir est protégé s’il indique dans l’acte sa volonté de construire un immeuble à usage d’habitation. Mais s’il veut construire sur ce même terrain un local professionnel, il ne pourra pas bénéficier de cette même protection. L’hypothèse envisagée est assimilable à ce cas et doit à ce titre recevoir la même solution. L’intention de transformer ou de construire un immeuble à usage d’habitation est nécessaire et suffisante. Cette intention doit être indiquée dans l’acte et doit être compatible avec les documents d’urbanisme qui ont été délivrés ou avec la configuration matérielle des lieux (certificat d’urbanisme positif, permis de construire accordé pour une telle réalisation, compatibilité avec l’éventuel règlement de copropriété, etc.). D’aucuns pourront craindre des éventuelles fraudes, l’acquéreur indiquant une volonté qu’il n’a pas pour bénéficier de la loi SRU. En fait, cette hypothèse devrait être rare : seul le fait de renoncer à l’acquisition d’un immeuble que l’acquéreur avait déclaré destiner à l’habitation et le rachat immédiat d’un autre bien professionnel ou commercial pourrait être normalement sanctionné. Mais la preuve de l’intention réelle de l’acquéreur, contraire à celle déclarée, est presque impossible et le vendeur éconduit n’engagera sûrement pas une telle action. Par ailleurs, dans la majorité des cas, cette intention exprimée sera corroborée par des éléments objectifs facilement vérifiables par le vendeur.
Si l’acquisition porte sur plusieurs biens, dont certains seulement sont à usage d’habitation alors que les autres sont à usage commercial ou professionnel, il convient de déterminer à l’avance s’ils forment un tout indivisible. Le délai de rétractation ou de réflexion devra être mis en œuvre pour les biens à usage d’habitation uniquement, mais si ces différents biens sont indivisibles, la rétractation éventuelle quant au bien d’habitation entraînera renonciation à l’acquisition des autres biens. Dans ce cas, il est prudent de faire de la vente du bien à usage d’habitation une condition suspensive de la vente des autres biens, afin d’éviter une situation délicate où l’acquéreur ayant renoncé à l’achat du bien d’habitation serait obligé d’acheter les autres biens ou au moins de verser au vendeur des dommages-intérêts. Cette hypothèse est différente de celle où, par exemple, un lot de copropriété comprenant un appartement est vendu avec un lot comprenant un garage. Dans ce cas, toute la vente reçoit la qualification du bien principal, à savoir celle d’immeuble à usage d’habitation.

L’article L.271-1 désigne expressément l’immeuble d’habitation seul. Pourtant, on peut se demander si le législateur n’a pas entendu inclure dans le champ de la loi l’immeuble à usage mixte, proche de l’immeuble à usage d’habitation.

2 : Extension à l’immeuble à usage mixte ?

Cette question peut paraître inutile à la lecture de la loi puisque les textes ne visent que l’immeuble à usage d’habitation (article L.271-1 CCH). Mais il est en général d’usage de déduire du régime applicable aux immeubles d’habitation celui des immeubles à usage mixte, c’est-à-dire ceux à usage d’habitation et professionnel. L’usage mixte est souvent associé à l’usage d’habitation, notamment dans le Code de la construction et de l’habitation ou dans le Code de la consommation. L’usage professionnel exclut l’usage commercial, rural, artisanal, industriel. Il se limite souvent à une activité tertiaire et plus précisément à l’exercice d’une profession libérale ou indépendante. L’exercice d’une profession dans un immeuble d’habitation est permis par l’article L.631-7-3 dès lors que l’activité n’est exercée que par les occupants de l’habitation et qu’aucune clientèle ni marchandise n’est reçue dans les lieux.
Il faut ici préciser que l’acquéreur qui achète un immeuble à usage mixte ne peut-être qualifié de non professionnel que dans la mesure où son achat est un investissement locatif. En effet, si l’acquisition a lieu pour son usage personnel, c’est que cet acquéreur est un professionnel qui a un intérêt, dans le cadre de l’exercice de sa profession, à l’utilisation du local professionnel. Or, si les juridictions appliquent en la matière la jurisprudence établie en droit de la consommation, comme cela est fort probable, cet acquéreur ne peut être qualifié de consommateur et donc d’acquéreur non professionnel. 
L’acquisition en vue de la location à un tiers n’est pas exclue par l’article 72 de la loi SRU quand elle porte sur une résidence d’habitation. Le législateur a entendu protéger l’investisseur occasionnel tout autant que l’acquéreur de son logement à titre personnel et pour résidence principale. L’exclusion des acquisitions en vue de louer et d’en retirer un profit aurait pu être envisagée même si elle n’avait pas été justifiée devant la démocratisation de ce genre d’investissement. Tel n’étant pas le cas, pourquoi exclure l’acquéreur qui investit dans la location d’un immeuble à usage d’habitation et professionnel alors que celui-ci est protégé si le bien est une simple habitation ?

La première volonté du législateur était d’étendre l’application de l’article 20 de la loi du 31 décembre 1989 (ancien article L.217-1 CCH) à l’achat d’un immeuble ancien par un non professionnel d’un vendeur professionnel. Les débats ont donné une ambition plus large à la loi. La loi de 1989 avait été prise devant la nécessité d’empêcher les achats impulsifs, favorisés par la présence de mandataires professionnels du vendeur. La loi SRU entend elle-aussi permettre à l’acquéreur qu’elle pense être en position de fragilité –le non professionnel- de réfléchir à son achat, de peser le pour et le contre, tout cela à l’abri de toute pression. Il paraît réducteur de penser que le législateur a voulu protéger l’acquéreur uniquement dans l’achat d’un bien à usage d’habitation. L’acquéreur est protégé dans son acte d’achat à cause de sa faiblesse potentielle et de sa tendance à l’empressement : il est protégé non pas pour ce qu’il fait mais pour ce qu’il est. Pourquoi l’empressement de l’acquéreur et son consentement irréfléchi existeraient-ils dans l’achat d’une maison d’habitation et seraient absents dans l’achat de la même maison mais dans laquelle des bureaux à usages professionnels seraient crées en plus de la partie à usage d’habitation? L’attitude que peut adopter un acquéreur est nécessairement la même quel que soit l’objet de son acquisition. Il serait illusoire de croire que l’acquéreur peut combattre les prédispositions innées à l’empressement qu’il peut avoir, selon qu’il acquiert un simple garage ou une maison d’habitation.
Dès lors le critère de l’objet de l’acquisition n’apparaît pas pertinent pour déterminer le champ d’application de la loi SRU qui veut protéger le consentement de l’acquéreur. Une protection efficace et rationnelle du consentement de l’acquéreur ne devrait s’attacher qu’à la personne même qui exprime ce consentement et aux types d’actes qu’elle peut accomplir.

Pourtant, en l’état actuel du texte, il serait excessif de faire application de la loi SRU lors de l’acquisition d’un immeuble à usage mixte. En effet, lorsque les immeubles à usage mixte suivent le même régime que les immeubles à usage d’habitation, cela résulte toujours de dispositions expresses, absentes en l’espèce. Ainsi, il ne pourrait être reproché au notaire, par exemple, de n’avoir pas mis en œuvre la protection concernant un immeuble à usage d’habitation et professionnel, alors que l’espèce contraire pourrait lui être reproché par le vendeur d’un tel bien si son acquéreur se rétractait. Le vendeur pourrait engager la responsabilité du professionnel en arguant du fait qu’aucun délai n’est expressément prévu par la loi.
Par ailleurs, le fait que l’immeuble à usage d’habitation ne soit pas expressément mentionné pour les ventes d’immeubles à construire ne permet pas d’en déduire que les immeubles à usage mixte (c’est-à-dire tout le secteur protégé) soient aussi visés. La formulation de l’article L.271-1 est suffisamment générale et claire pour écarter cette idée.

Seul le texte qui régit les promesses unilatérales d’achat comprend tous les immeubles, quelle que soit leur qualité. Ces dispositions sont insérées dans le Code civil (article 1589-1) et nous avons vu qu’elles sanctionnaient une pratique qui se retrouve dans tous les domaines, même dans la vente de biens qui ne sont pas à usage d’habitation. Il est alors normal qu’elles ne soient pas limitées à un type d’immeuble en particulier.
Les dispositions spécifiques à la vente de lot de copropriété ( articles 74 à 80 de la loi), de moindre importance, ne font pas non plus de distinctions selon le type d’immeuble. Mais les dispositions de l’article 72 ne s’appliquent que si l’immeuble est à usage d’habitation.

Pour le reste, bien que souhaitable afin d’améliorer la cohérence de la protection offerte à l’acquéreur, l’extension de la loi SRU aux immeubles à usage mixte semble impossible en l’état des dispositions actuelles.

Le champs d’application de la loi est ainsi délimité quant aux personnes visées et aux actes qu’elles peuvent accomplir en bénéficiant de celle-ci. La volonté protectrice du législateur est définie de manière assez sûre malgré quelque incertitudes dues à une rédaction des textes parfois imprécise. S’il est nécessaire de cerner au plus près l’étendue de la protection, cette première étape n’est pas suffisante : en effet, l’efficacité d’une protection dépend essentiellement de sa mise en œuvre qui doit être appropriée aux objectifs qui ont motivé sa création.

CHAPITRE II : LA MISE EN ŒUVRE DE LA PROTECTION 

La protection de l’acquéreur immobilier empreinte deux moyens principaux  afin de préserver son consentement libre et éclairé ( I ). Pour être respectées et pleinement efficaces, ces mesures doivent obéir à des règles d’exercice strictes ( II ).

I : La réflexion préalable et la rétractation postérieure

La protection du consentement nécessite que l’acquéreur ait les moyens matériels de donner celui-ci en toute connaissance de cause, et en sachant précisément à quoi il s’engage ( A ). A défaut d’être certain que l’acquéreur a pu exprimer un consentement totalement libre et éclairé, il est nécessaire, dans l’intérêt général, de lui permettre de retirer celui-ci ( B ).

A : La protection de la réflexion de l’acquéreur

Deux moyens peuvent aider à la réflexion de l’acquéreur : la connaissance d’informations concernant le bien immobilier dont il envisage l’acquisition ( 1 ) et la mise en place d’un délai incompressible pendant lequel l’acquéreur peut réfléchir à son engagement à l’abri des contraintes ( 2 ).

1 : Les informations dont l’acquéreur doit avoir connaissance

L’information de l’acquéreur par la mise à sa disposition de documents est un moyen sûr et efficace de s’assurer que son consentement est éclairé. C’est un des moyens que le législateur emploie en matière de protection et qui permet de faciliter l’accès de l’acquéreur à l’information, dans des domaines qui sont techniques ou quand l’intéressé risque de se heurter à des obstacles dans sa recherche. En matière de vente, le vendeur n’a pas toujours intérêt à la transparence quant au bien vendu.

Informer c’est déjà protéger et la loi du 13 décembre 2000 a naturellement repris ce moyen d’information qui est mis en œuvre de deux façons. Soit l’acquéreur doit lui-même accomplir les démarches nécessaires pour accéder aux documents qui doivent alors être mis à sa disposition, soit c’est au vendeur ou au professionnel qu’est faite l’obligation de porter à la connaissance de l’acquéreur les documents nécessaires. Cette dernière modalité est utilisée pour les documents les plus importants. Si l’information est facilitée par la loi au profit de l’acquéreur, cela n’enlève en rien de l’importance au devoir de conseil et d’information du vendeur, surtout s’il est professionnel. Le devoir de conseil, d’origine largement jurisprudentielle, et l’obligation légale de communication de certains documents se cumulent. Si le vendeur ou le notaire ne respecte pas cette obligation, il commet une faute qui engage sa responsabilité. 

La loi SRU crée de nouveau documents que sont le diagnostic préalable à la division des immeubles bâtis depuis plus de quinze ans et le carnet d’entretien que doivent tenir à jour les syndics. La personne simplement intéressée par l’acquisition d’un lot peut avoir accès à ces documents librement, sans qu’il soit nécessaire qu’elle se soit engagée préalablement dans l’acquisition. La consultation de ces documents résulte normalement de la propre initiative de l’acquéreur. Il ne peut être reproché au vendeur ou au notaire de n’avoir pas communiqué ces renseignements, sauf cependant, s’il s’agit de la première vente après la division ou lors de toute mutation dans un délai de trois ans après le diagnostic. Dans ce cas, le notaire doit impérativement porter lui-même à la connaissance du vendeur le diagnostic technique préalable sous peine de se voir condamner pour manquement à son devoir de conseil. Le législateur a estimé que la vente qui intervient peu de temps après la division était plus importante que les ventes suivantes. En effet on pourrait imaginer que le propriétaire d’un immeuble en mauvais état puisse établir un faux diagnostic avant de vendre l’immeuble à un tiers complice qui le revendrait ensuite à l’acquéreur trompé. La condition de délai de trois ans limite ce genre de pratique.

Au décret de 1996 qui oblige à faire une recherche d’amiante dans des immeubles bâtis comprenant plusieurs logements d’habitation, et dont un certificat doit être annexé à l’acte de vente, l’article 176 de la loi SRU ajoute une nouvelle obligation codifiée à l’article L.1334-7 du Code de la santé publique. Cet article fait obligation de rechercher la présence d’amiante dans les matériaux de construction. L’entrée en vigueur de ce texte est subordonnée à la prise en Conseil d’Etat d’un décret qui devra préciser quels sont les immeubles exactement concernés.
Cette recherche sera annexée à l’acte, qu’il soit une promesse unilatérale de vente ou d’achat ou tout acte constatant ou réalisant la vente desdits immeubles. En l’absence de cette annexe, il sera impossible au vendeur de se dégager de sa responsabilité par l’insertion d’un clause d’exonération de la garantie des vices cachés. Cette disposition est inspirée de celles qui existent déjà quant au plomb et aux termites. A contrario, il est possible d’insérer une telle clause quand l’état est annexé, même si celui-ci mentionne la présence d’amiante. Puisque l’interdiction qui est faite d’insérer une clause d’exonération de la garantie des vices cachés vise tous types de vendeurs, cela signifie, a priori, que même un vendeur professionnel pourrait insérer une telle clause. Une telle hypothèse s’inscrit en contradiction avec la règle habituelle qui ne permet pas au professionnel de se dégager de sa responsabilité. En effet, il est présumé connaître parfaitement la chose qu’il vend et donc l’existence de tous ses vices (ou presque) ; dès lors, s’il insère une clause exonératrice, il est présumé de mauvaise foi, ce qui fait nécessairement échec à l’application de la clause. 

Par ailleurs, sans créer un nouveau document dont l’acquéreur doit avoir connaissance, la loi du 13 décembre 2000 a voulu étendre aux terrains à bâtir le mécanisme de la loi « Carrez » en matière de garantie de superficie des lots de copropriété. Mais cette volonté a été réduite au fil des débats en l’obligation d’indiquer dans la vente d’un terrain à bâtir destiné à l’habitation si le descriptif qui est fait résulte d’un bornage. La réalisation du bornage et sa mention dans l’acte est obligatoire si le terrain est situé en lotissement, en Z.A.C. ou s’il provient du remembrement effectué par une association foncière urbaine (A.F.U.). Cette différence de traitement s’explique par le risque plus grand de contestation des limites d’un fonds dans ce genre d’ensemble où chaque mètre carré est plus important qu’ailleurs.

Enfin, le dernier document, le plus important, dont l’acquéreur doit avoir connaissance est le projet de l’acte authentique de la vente. C’est l’innovation de l’article 72 de la loi qui doit permettre l’ultime réflexion avant l’engagement. Il est vrai que lire l’acte qui engage avant de le signer est la meilleure garantie d’exprimer un consentement éclairé. Pourtant on peut s’interroger sur la réelle efficacité d’une telle mesure : jusqu’à quel point un acquéreur profane peut-il comprendre tout le contenu d’un acte notarié sans les explications orales de son rédacteur ? Il est assez paradoxal de développer de manière très expensive le devoir de conseil du notaire si, dans le même temps on y soustrait une partie importante en livrant l’acquéreur à lui-même devant un acte juridique technique dont la plus grande partie échappera à sa compréhension. 
A moins qu’il ne soit imposé au notaire, dans l’avenir, de joindre au projet une sorte de brochure explicative et de lexique des termes juridiques, le délai de sept jours qui est alors prévu pour aider l’acquéreur à réfléchir sur son acquisition au moyen du projet de l’acte de vente risque d’être bien insuffisant…

Il est fort probable que l’on s’achemine, à moyen terme, vers une obligation de fournir avant la vente d’un bien immobilier une sorte de rapport complet dans lequel tout le bien sera minutieusement inspecté par un homme de l’art, qui sera une garantie pour l’acquéreur et qui déchargera d’autant le vendeur de ses obligations de garanties habituelles. Si le coût de ce genre de pratique et l’alourdissement du processus économique semble être encore un frein à son adoption, la loi SRU est incontestablement un pas de plus dans cette voie.

2 : La mise en place d’une durée minimale de réflexion

L’acquéreur doit réfléchir, on lui offre pour cela une période de sept jours dès le lendemain du jour où il reçoit la notification du projet d’acte. Cette période de temps mort doit lui permettre de discuter du projet d’acquisition et de faire mûrir son consentement, dans le calme et la sérénité, puisque une telle période de sept jours comprend nécessairement un week-end. Le délai de réflexion permet de temporiser l’accélération excessive du processus de vente. L’utilisation d’une période incompressible (dans la mesure où il est impossible d’y renoncer) dans le processus contractuel n’est pas nouvelle. Cette pratique a déjà été employée dans la loi sur le crédit immobilier de 1979. D’autres moyens existent comme, par exemple, l’obligation de conclure un contrat préliminaire en matière de vente d’immeuble à construire ou l’obligation pour le vendeur de faire une offre préalable, écrite, maintenue irrévocablement pendant un délai minimum au cours duquel l’acquéreur doit pouvoir y réfléchir. Ces mesures sont maintenant insuffisantes. Le délai de réflexion s’est imposé comme le moyen de combattre le plus efficacement le développement des contrats d’adhésion et l’impossibilité grandissante pour l’acquéreur-consommateur de jouer un rôle significatif dans les débats précontractuels. S’il peut parfois encore discuter de la chose et du prix, les conditions générales et particulières de vente lui sont très souvent imposées et peuvent à elles seules déséquilibrer l’économie générale du contrat. « Qui dit contractuel dit juste », du moins dans un système économique ancien (en tout cas révolu) où l’acheteur a les moyens de discuter le contrat. Mais actuellement, « entre le faible et le fort, c’est la liberté qui opprime, la loi qui libère » : pour le législateur, l’acquéreur est faible car empressé de donner un consentement irréfléchi. Dès lors, le meilleur moyen de rétablir un semblant d’équilibre contractuel est de le « forcer » à réfléchir en lui interdisant d’exprimer son consentement avant une date prédéfinie.

Pourtant, la raison première qui a motivé le législateur dans l’instauration de ce délai n’est pas tant les aptitudes qu’ils présentent pour préserver une réflexion sérieuse de l’acquéreur que l’impossibilité de mettre en place un délai de rétractation postérieur à l’acte authentique, comme cela a été fait pour l’acte sous seing privé. La notion d’authenticité et son caractère exécutoire exclut toute possibilité de rétractation. Conscient de cette incompatibilité, le gouvernement a finalement opté pour la réflexion antérieure à la signature. Aucun mécanisme juridique permettant de revenir sur l’existence de l’acte authentique ne peut être toléré. La comparaison qui pourrait être faite avec la clause résolutoire qui, lorsqu’elle survient, remet en cause, postérieurement, l’acte authentique ne saurait faire admettre un délai de rétractation. S’il est vrai que des conditions résolutoires peuvent être insérées dans un acte authentique, leur fondement est tout à fait différent. Si elles surviennent, ce ne peut-être que pour des conditions extérieures aux parties puisque les conditions purement potestatives ne sont pas admises. La différence avec la rétractation est radicale car ce droit est justement et nécessairement discrétionnaire et dépendant, au contraire des conditions résolutoires, de la seule volonté de l’acquéreur.

Le délai de réflexion antérieur à la signature doit permettre à l’acquéreur d’examiner le projet de vente que lui adresse le notaire. Pour être réellement efficace, ce projet doit être expliqué par le notaire et il est possible que la jurisprudence élargisse encore le devoir de conseil du notaire en mettant à sa charge l’obligation d’apporter toutes les explications nécessaires. Ces explications devront porter tant sur les modalités du délai (son but, la manière pour l’acquéreur de renoncer à l’acquisition, etc.) que sur le contenu du projet. Si la fonction et la déontologie du notaire implique que ce devoir de conseil fasse partie de son office, le notaire n’a pas vocation à travailler sans rémunération. La rédaction d’un projet d’acte et sa notification coûtent chères, ces frais ne sauraient être supportés par le notaire si l’acquéreur ne donne pas suite au projet de vente. Mais le délai de réflexion et le droit qu’il ouvre est nécessairement gratuit (on ne peut renoncer librement si on est engagé financièrement par ailleurs) ce qui signifie que l’acquéreur ne devrait pas à avoir à supporter les frais de sa renonciation. Ils ne peuvent être non plus imputés au vendeur qui est étranger aux causes de la renonciation. Dans le silence de la loi, il semble que le notaire puisse être autorisé à percevoir des honoraires tarifés, faute de pouvoir trouver une meilleure solution, pour l’élaboration du projet.

La mise en place de ce délai de réflexion a été fort mal acceptée par la profession. Elle ne peut que contribuer au développement infondé d’un sentiment de méfiance vis-à-vis du notaire et de ses compétences quant à remplir efficacement son devoir de conseil. Il est vrai que tous les conseils du notaire ne pourront remplacer la réflexion toute « intérieure » de l’acquéreur, celle-là même qui forme la cause subjective de l’obligation, le motif déterminant de l’achat. La conquête du droit de la vente par le droit de la consommation est désormais inéluctable et l’acte authentique ne peut y échapper. Au contraire, il va de son adéquation aux besoins de la société et aux pratiques du marché immobilier, donc à terme de sa survie, qu’il puisse au mieux l’intégrer et le digérer. Il y une vingtaine d’années, les premières mentions manuscrites obligatoires dans l’acte authentique sont apparues, notamment par la loi Scrivener, aujourd’hui, il est soumis à un délai de réflexion préalable. L’acte authentique perd son auréole, il n’est plus traité comme une institution intouchable et exceptionnelle. Ce changement n’est pas de son fait (selon un récent sondage, 90% des français sont satisfaits de leur notaire), l’acte authentique subit simplement son époque et l’évolution consumériste de la société dont la philosophie n’est plus que la recherche du « risque zéro » à tous les niveaux par l’application du désormais célèbre « principe de précaution ». 

Il reste néanmoins que l’acte authentique est moins durement touché par un délai de réflexion avant sa signature que l’acte sous seing privé dont l’accord peut-être rétracté après la conclusion. Rappelons d’autre part que le délai de réflexion ne devra être mis en œuvre que si un acte sous seing privé n’a pas déjà été suivi d’un délai de rétractation quant à la même vente, ce qui en pratique limite grandement la fréquence de son application. On pourrait presque considérer que l’acte authentique sort grandi de cette nouvelle épreuve puisqu’il sera désormais mûrement réfléchi (pour autant que cela ne fût pas le cas auparavant), ce qui ne manquera pas de renforcer sa force exécutoire. Sans être aussi optimiste, il est au moins certain que l’acte authentique reste plus fiable que l’acte sous seing privé dont la survie est aléatoire avant l’expiration du délai de rétractation. Il est cependant peu probable que cela entraîne un regain d’intérêt pour la forme authentique des avant-contrats dans la mesure ou la réglementation des versements avant l’expiration du délai ne lui est pas favorable.

B : L’instauration d’un délai de rétractation

Si l’acte authentique est désormais précédé d’un délai de réflexion, l’acte sous seing privé doit être suivi d’un délai de rétractation dont la nature reste à déterminer ( 1 ) et dont l’opportunité juridique n’est pas certaine ( 2 ).

1 : La nature juridique du droit de se rétracter et sa place dans la théorie de la formation du contrat

Il convient tout d’abord de déterminer les caractères du droit de rétractation avant d’essayer de l’articuler avec la théorie générale des contrats.

Le droit de rétractation apparaît d’abord comme un droit nécessairement discrétionnaire. L’acquéreur peut l’exercer au gré de sa volonté sans avoir à se justifier. Le vendeur ne peut en aucun cas lui demander les raisons de la mise en œuvre du droit. De même le vendeur ou l’intermédiaire professionnel ne peuvent consigner la rétractation de l’acquéreur sur un fichier ou une quelconque base de données. Ce droit ne peut qu’être discrétionnaire et potestatif ; en effet, s’il est soumis à la survenance de certaines conditions extérieures à son titulaire, il se transforme en condition suspensive qui n’est jamais purement potestative.
D’autre part, cette faculté est gratuite. En effet, cette qualité est nécessaire afin d’assurer son caractère pleinement discrétionnaire. On ne saurait revenir librement sur son consentement si on est engagé financièrement dans la réalisation de l’opération et que l’on risque de perdre une somme d’argent, même modique.
Enfin la faculté de rétractation est d’ordre public et nous avons vu qu’on ne peut y renoncer. 

Le droit de se rétracter apparaît comme un droit subjectif autonome : il est différent de tous les vices du consentement qui existent déjà tels que le dol, l’erreur, la violence. Ce n’est pas non plus un cas de rescision. En effet, il se différencie de toutes ces notions dans la mesure où il ne résulte pas d’un constat objectif qui vicierait le consentement. Le consentement n’est pas vicié, il n’existe simplement pas.
On a essayé de comparer la rétractation avec d’autres notions déjà connues et mieux définies. Nous avons vu que la faculté de rétractation ne peut-être comparée à une condition suspensive ou résolutoire car celle-ci ne peut être purement potestative. De plus, le consentement étant un élément essentiel de formation du contrat, il ne peut faire l’objet d’une condition, qu’elle soit suspensive ou résolutoire qui doit être au moins partiellement extrinsèque au contrat.
Elle n’est pas non plus un contrat à l’essai : le délai qui est prévu ne sert pas à essayer la chose et à l’agréer. De plus, l’article 1588 du Code civil présume que la vente à l’essai est faite sous condition suspensive, incompatible avec la rétractation. L’agrément qui est donné après l’essai n’est donc pas discrétionnaire : si la chose répond à l’usage prévu au contrat, celui-ci ne peut être refusé.
La comparaison avec la clause de dédit n’est guère plus convaincante car, là encore, le dédit ne saurait être discrétionnaire. De plus, il implique une perte financière pour celui qui se dédit, ce qui ne doit pas être le cas dans l’exercice d’une faculté de rétractation. 
La faculté de se rétracter n’est pas non plus une faculté de résiliation unilatérale. La résiliation est permise pour éviter un engagement perpétuel dans des contrats dont l’exécution est à durée indéterminée. Le contrat résilié a existé et seule son exécution est stoppée, mais en aucun cas le consentement qui a été donné n’est remis en cause. La rétractation anéantit ce consentement, elle ne se place pas sur le terrain de l’exécution.
Le parallèle avec la vente à réméré est plus intéressant. En effet, la faculté de réméré est, elle aussi, discrétionnaire et gratuite, sauf, bien entendu, à rembourser le prix de la vente, les frais loyaux, réparations et améliorations. Mais le vendeur qui utilise sa faculté n’est pas pénalisé financièrement comme cela peut être la cas dans la faculté de dédit : la faculté de réméré n’a pas de prix. Son exercice est aussi enfermé dans un délai, tout comme la faculté de rétractation. La seule différence, certes notable, est son origine conventionnelle alors que la rétractation est impérativement prévue par la loi. Sans être totalement comparable, la vente à réméré peut apparaître comme un prémisse à la faculté de rétractation.

Aucune de ces comparaisons n’est totalement satisfaisante. Les difficultés à intégrer la faculté de rétractation viennent essentiellement du fait que, dans un droit de la vente consensuel, toute faculté de revenir sur son consentement peut remettre en cause le fondement même de ce droit, ce qui n’a jamais été l’intention du législateur. De la nature juridique de la faculté de rétractation dépendent ses effets sur le contrat. Tout le problème réside dans cette alternative : l’exercice de la faculté de rétractation entraîne-t-il l’anéantissement du contrat qui était formé ou bien seulement l’abandon du contrat en cours de formation ? 
La théorie moderne de la formation du contrat semble la seule appropriée pour intégrer le délai de rétractation sans bouleverser le droit des obligations. Il faut considérer que le contrat ne se forme que point par point (théorie germanique de la Punktation). Si l’acquéreur se rétracte après la signature du contrat, il ne fait qu’arrêter le processus de formation du contrat qui n’est valablement formé qu’à l’expiration légale du délai de rétractation. Cette hypothèse comporte plusieurs avantages. D’abord, elle permet de préserver la force obligatoire du contrat et le consensualisme de la vente, puisque le contrat n’est pas encore formé au jour de l’éventuelle « rétractation ». D’autre part, elle est en accord avec la réglementation stricte des versements avant l’expiration du délai : puisque qu’aucune obligation juridique n’est encore valablement formée, il est naturel qu’on se méfie des versements anticipés qui peuvent ne pas avoir de cause. Enfin, elle confirme l’intention du législateur qui n’est que de remettre en cause le consentement donné « à la légère » par l’acquéreur. 
En aucun cas, le législateur n’a eu l’intention de remettre en cause les principes fondateurs du droit des obligations. La loi SRU n’est qu’une remise en cause du consentement tel que nous le connaissions jusqu’alors dans le droit de la vente immobilière. Un consentement donné à un instant « T » n’est plus suffisant pour engager l’acquéreur. La signature de l’acte certifie seulement que le consentement a été exprimé –et non valablement donné- à cet instant, mais il ne sera pleinement efficace qu’à l’issue du délai. Lors de la signature de l’acte, l’acquéreur ne fait qu’exprimer la volonté de s’engager dans le processus de formation du contrat, qui s’achèvera à l’issue de ce délai si cette volonté existe encore. Il faut « vouloir » depuis le jour de la signature de l’acte jusqu’à l’expiration du délai pour que le consentement soit alors donné. Le terme employé de « rétractation » est, dans cette logique, imparfait : le consentement n’est pas rétracté puisqu’il n’a jamais été donné valablement, seule l’expression de celui-ci n’est pas maintenue jusqu’au terme nécessaire. Le fait que l’expression de la volonté n’a pas à être réitérée à l’issue du délai est indifférent car cela n’est qu’une modalité de l’expression du consentement ; le législateur aurait pu prévoir une deuxième expression de celui-ci à l’issue du délai, mais son simple maintient tacite à ce jour est apparu suffisant. Le délai de rétractation serait alors un simple délai de réflexion, totalement compatible avec les principes du consensualisme et de la force obligatoire des contrats, et il serait une fidèle traduction de l’esprit de la loi qui vise à empêcher un consentement irréfléchi. La loi SRU incite à considérer que le consentement n’est plus donné à un instant mais pendant une période qui s’étend du commencement de son expression le jour de la signature de l’acte à la fin de celle-ci à l’expiration légale du délai. Mais en aucun cas elle ne remet en cause la force obligatoire des conventions librement consenties. 

Ces développements, certes un peu prospectifs, ont le mérite de tenir compte des difficultés, relatées par la majorité des commentateurs qui marquent leur préférence pour un délai de réflexion, quant à justifier l’opportunité juridique d’un délai de rétractation dans le droit positif de la vente immobilière.

2 : L’opportunité juridique d’une faculté de rétractation

La faculté de rétractation ou autre droit de repentir existe maintenant dans la majorité des droits occidentaux. Mais en 1804, la seule exception à l’irrévocabilité du consentement était la possibilité de révoquer ad nutum les donations consenties entre époux au cours du mariage. Cette faculté a depuis été étendue aux droits des obligations.
Mais il apparaît clairement qu’un délai de réflexion, comme celui qui existe pour l’acte authentique non précédé d’un avant-contrat sous seing privé aurait été mieux adapté à la réalisation de l’objectif du législateur. En effet, les débats ont montré la volonté de préserver la réflexion de l’acquéreur et d’éviter qu’il ne donne un consentement empressé et irréfléchi. Il est alors paradoxal de lui permettre de se rétracter : renier son consentement n’est pas le préserver, c’est le détruire. Pourquoi donc ne pas avoir adopté un mécanisme permettant de mettre en œuvre un délai de réflexion, plus simple et moins lourd de conséquences ? 
Le délai de rétractation n’est pas plus protecteur que le délai de réflexion, bien au contraire : il encourage même à la légèreté lors de la signature puisque l’acquéreur sait qu’il dispose de 7 jours (un peu plus en pratique) pour revenir sur son « engagement »  -y a-t-il encore engagement ?-  si le bien ne l’intéresse plus. L’article L.271-1 CCH est lié à la lutte contre le surendettement des ménages puisqu’il reprend le contenu de l’article 20 de la loi du 31 décembre 1989 qu’il abroge ; il est décevant qu’il ne lutte pas au mieux contre le surendettement en permettant un meilleure réflexion et en responsabilisant l’acquéreur contre les engagements irréfléchis qui sont la première cause d’endettement
Par ailleurs, il est plus facile de réfléchir alors que l’on n’est pas engagé dans un processus de vente, c’est-à-dire avant toute signature. L’acquéreur qui a signé se trouve naturellement dans un état psychologique moins serein et donc moins favorable à la réflexion, surtout s’il a dû verser une certaine somme pour garantir le sérieux de sa démarche. On est plus libre de réfléchir que de se rétracter.

De plus, la rétractation est inadaptée à la pratique du marché immobilier et lorsque la faculté est exercée, elle paralyse ou retarde les transactions. Un intermédiaire professionnel, qui est désormais présent dans la majorité des ventes, peut difficilement accepter la signature d’une promesse sous seing privé et attendre une dizaine de jours pour savoir si celle-ci est suivie d’effets. En instaurant une telle faculté, le législateur prend le risque de voir se développer des pratiques plus ou moins respectueuses de la loi pour contourner ou adoucir les effets de l’obligation légale. De telles pratiques existent déjà. 
L’une d’entre elles consiste à appliquer un délai dit de rétractation mais qui, en fait, est mis en œuvre avant la signature de la promesse de vente, ce qui revient à en faire un délai de réflexion. Le mandataire professionnel, en l’espèce un agent immobilier, fait signer une offre d’achat à l’acquéreur puis lui notifie celle-ci. A l’expiration d’un délai de sept jours, l’acquéreur est amené à signer la promesse de vente avec le vendeur dans laquelle il reconnaît avoir été mis en mesure d’exercer sa faculté de rétractation. Cette pratique ne peut qu’être condamnée et susciter la vigilance du notaire qui est chargé de régulariser un tel acte. En effet, la loi SRU prévoit un délai de rétractation pour les actes sous seing privé et en aucun cas un délai de réflexion qui ne doit pas être confondu. En l’espèce, l’acquéreur n’a jamais pu se rétracter car il n’a jamais été engagé ! Une offre d’achat n’est pas une promesse unilatérale d’achat qui, elle seule, peut être contraignante. L’acquéreur pourrait retirer sans contrainte ni sanction son offre, même en l’absence de l’article L.271-1 CCH. D’autre part, les précisions qui sont faites quant aux dates de la notification sont insuffisantes en l’absence du bordereau d’accusé de réception que le notaire ne doit pas manquer de se procurer afin de vérifier que les délais ont bien été respectés. Cette pratique permet au mandataire immobilier de purger le délai de rétractation –du moins est-ce le but recherché- sans engager le vendeur pendant cette période. Puisque le notaire doit mettre en œuvre l’article L.271-1 CCH si l’avant-contrat qui précède ne l’a pas fait efficacement, il doit être très vigilant sur la mise en œuvre du délai de rétractation qui a pu avoir lieu et ne doit pas se contenter de ce genre de pratique. Devant ce genre d’exemple, il est prudent de mettre en œuvre un délai de réflexion en notifiant le projet d’acte.

La pratique qui vient d’être décrite est d’autant plus critiquable qu’elle permettrait au vendeur de retirer son bien de la vente  pendant le délai de rétractation. Pourtant la mise en œuvre d’un délai de rétractation ou de réflexion doit nécessairement s’accompagner pour le vendeur d’une obligation de maintenir son offre afin de ne pas pénaliser l’acquéreur qui ne peut renoncer au délai impératif qui lui est offert. La loi SRU ne précise cependant pas quelles sont les obligations du vendeur pendant ce délai. Le problème survient pour les promesses unilatérales de vente, notamment celles sous seing privé. L’esprit de la loi SRU oblige à mettre en œuvre le délai de rétractation dès l’acceptation de la promesse et non pas après la levée de l’option. Dès lors le risque existe que le promettant puisse retirer son offre. Depuis 1993, on sait que le vendeur n’est lié jusqu’à la levée de l’option que par une obligation de faire dont l’inexécution se traduit par le versement de dommages-intérêts. Mais si la rétractation a lieu avant l’expiration du délai, comment s’assurer de la réalité de son préjudice et comment l’évaluer puisqu’il aurait pu encore se rétracter ? Le problème ne se pose pas pour la promesse authentique puisque, lors de sa signature, le délai de réflexion est nécessairement expiré. Mais même dans ce cas, le vendeur peut se rétracter avant de signer la promesse. Parallèlement à la notification du projet de la promesse au bénéficiaire pour mettre en œuvre le délai de réflexion, il peut être alors judicieux de rédiger une simple offre de vente que le vendeur s’engage à maintenir pendant ce même délai afin de s’assurer qu’il ne changera pas d’avis. Le jour de la signature, le versement de fonds sera possible.

La faculté de rétractation doit être utilisée avec parcimonie. Elle n’est pas la meilleure protection contre l’empressement, bien au contraire, et son utilisation en droit immobilier n’est pas la plus appropriée. D’autres méthodes, insuffisamment utilisées par la loi SRU, sont plus efficaces, comme par exemple la réglementation du contenu du contrat , la communication de documents importants avant la vente ou encore le délai de réflexion. Toute faculté de rétractation se fait au détriment de la sécurité juridique et de la portée du consentement, sauf, comme nous l’avons vu, à le redéfinir. A terme, une généralisation de cette faculté entraînerait de facto une redéfinition des principes de base du droit de la vente.

Si la faculté de rétractation n’est pas la mieux appropriée, elle ne doit pas moins, bien entendu, être mise en œuvre scrupuleusement, tout comme le délai de réflexion, selon l’obligation légale. Pour éviter toute dérive quant à l’application des délais de protection édictés, la loi a élaboré des règles strictes.

II : L’exercice des délais de protection

Les délais de protection étant impératifs, il convient de s’assurer que leur durée est respectée. Pour cela, la loi a prévu des règles précises quant à la notification ( A ). L’autre élément capital de l’efficacité de la protection est la réglementation des versements anticipés. Puisqu’on ne peut être libre de réfléchir si on est déjà engagé financièrement, ces mesures sont apparues comme le corollaire nécessaire des délais mis en œuvre ( B ).

A : L’élément capital de l’efficacité des délais : la notification

La notification de l’acte sous seing privé ou du projet d’acte authentique doit apporter toutes les garanties qu’on attend d’elle. Ses caractéristiques doivent être minutieusement examinées ( 1 ). Le plus grand soin doit être apporté à la notification car ses effets sont importants pour la suite du processus contractuel ( 2 ).

1 : Les caractéristiques de la notification

L’article L.271-1 CCH dispose : « Cet acte est notifié à l’acquéreur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise. La faculté de rétractation est exercée dans les mêmes formes ». Il impose donc une certaine solennité et un formalisme qu’il convient de respecter quel que soit le mode de notification envisagé.

Plusieurs moyens de notification sont envisageables. Le premier, la lettre recommandée avec accusé de réception, mentionné dans la loi est le plus simple et le moins coûteux mais il peut être inapproprié à certaines situations. La lettre recommandée sans accusé de réception est aussi possible puisque la date de réception peut être connue en interrogeant les services postaux, ce qui est toutefois moins pratique. D’un coût modique (à partir de 28 F) il permet de se ménager une preuve efficace du jour de réception grâce à l’accusé qu’il conviendra d’annexer à l’acte, surtout si c’est un délai de réflexion qui est mis en œuvre. Il présente l’inconvénient de n’être pas le plus rapide, puisque selon les délais postaux, les jours fériés et l’écoulement du délai de protection et l’exercice éventuel de la rétractation (aussi par lettre recommandée et accusé de réception), il peut facilement s’écouler dix à vingt jours entre la signature de l’acte ou l’accord de principe des parties sur le projet notifié et le moment ou l’acte sera signé ou deviendra définitif, ou encore sera abandonné. Ce délai d’incertitude peut être difficile à supporter pour le vendeur qui peut être amené à refuser d’autres offres pendant ce temps, avant de finalement apprendre que l’acheteur s’est désisté.
Pour remédier à cette incertitude, le notification par exploit d’huissier est une parade efficace. Son prix (au minimum 800 F) est cependant dissuasif dans la plupart des ventes, surtout si les parties doivent en supporter le coût. Il est à réserver à des ventes d’un montant important ou l’on recherchera une sécurité juridique accrue. Il peut être aussi la seule solution si l’acquéreur est très pressé ou si, au contraire, il ne retire pas le recommandé. Dans ce cas, celui-ci reviendra après quinze jours de garde par les services postaux. Sans attendre ce délai, il peut être judicieux d’employer les services d’un huissier. En effet, même si l’acquéreur n’est pas chez lui, la remise en mairie avec information du passage de l’huissier au domicile vaudra présentation à l’acquéreur ce qui déclenchera la mise en œuvre du délai. Si l’acquéreur se rétracte, il ne semble pas qu’il doive le faire lui aussi par voie d’huissier, malgré l’ambiguïté du texte (« la faculté de rétractation est exercée dans ces mêmes formes »). La rétractation par simple lettre recommandée avec accusé de réception doit être acceptable et seule la date d’envoi doit être comprise dans le délai, la date de réception par le vendeur ou le notaire est indifférente
Le moyen le plus simple qui vient naturellement à l’esprit pour notifier l’acte ou un projet d’acte est bien sûr la remise contre récépissé. Elle doit être envisagée avec beaucoup de précautions car elle est une porte ouverte à l’antidatage qui ruinerait tout le travail législatif. Ce phénomène existe déjà, à une échelle certes réduite, dans l’application du délai de dix jours avant l’acceptation d’une offre de prêt. Si on tolère la remise en main propre contre récépissé pour l’acte sous seing privé, il est certain que ce genre de fraude se développera. Même si l’acquéreur est d’accord, voire demandeur de l’antidatage de l’acte, elle doit être absolument condamnée. En effet, pour la même raison qu’il ne peut renoncer au bénéfice du délai, il ne doit pas accepter d’antidatage car il n’est pas en mesure, au moment de la signature de l’acte, de mesurer la portée de son engagement. Pour ce qui concerne la notification par le notaire du projet d’acte authentique, on peut supposer que le risque d’antidatage est moins grand. La remise contre émargement ne présente pas des garanties équivalentes à la lettre avec accusé de réception qui implique un tiers (la poste) dans l’opération. A proscrire dans la notification de l’acte sous seing privé, elle doit être évitée autant que possible dans la notification du projet d’acte authentique pour écarter toute difficulté.
La notification par télécopie ou par courrier électronique est exclue car les garanties sont insuffisantes.

La notification permet à l’acquéreur de connaître précisément l’étendue de son engagement et de pouvoir y réfléchir. Pour l’acte sous seing privé, l’engagement ne peut pas évoluer dans son contenu puisque le vendeur comme l’acquéreur ont signé l’acte. En revanche, le problème se pose pour la notification du projet d’acte d’authentique. Puisqu’il n’est pas encore signé, le projet peut évoluer même une fois notifié. Que faire si l’acte finalement signé à l’issue du délai de réflexion est différent de celui qui a été notifié ? Pour que la protection soit efficace, il faut nécessairement que l’acquéreur puisse réfléchir sur les conditions exactes de son engagement. C’est pourquoi il est impératif d’adresser une nouvelle notification dès que les conditions essentielles du projet d’acte ont été modifiées. Cela n’est pas sans engendrer de graves difficultés puisque le délai court alors dans son entier à chaque nouvelle notification, ce qui peut causer un retard important dans le processus de vente.
D’autre part il est difficile de savoir à partir de quelle importance la notification doit être notifiée. Le notaire tombe dans le dilemme suivant : soit il juge que la modification n’est pas essentielle et l’absence de notification pourrait lui être reprochée par l’acquéreur, soit il pense que la notification est essentielle et la notifie, offrant un nouveau délai à l’acquéreur, s’exposant à la critique (ou plus…) du vendeur. Si ce problème se pose pour des modifications dont l’importance est difficile à mesurer, d’autres sont sans ambiguïté et doivent impérativement faire l’objet d’une nouvelle notification. C’est le cas de toutes les modifications concernant le prix (montant, modalités de paiement, charge augmentative du prix), l’objet de la vente (superficie vendue, changements dans la composition des meubles meublants, dommage survenu, etc.), quelles soient désavantageuses ou favorables à l’acquéreur. En effet, ce délai sert tant à éviter une mauvaise affaire qu’à en accepter une bonne (un acquéreur qui voudrait se retirer pourrait renoncer si on lui notifiait une baisse du prix).

Le plus grand soin doit être apporté à la notification car elle détermine le point de départ de la computation du délai de protection.

2 : L’effet de la notification : l’ouverture du délai

La loi du 13 décembre 2000 dispose que le délai ne court que le « lendemain de la première présentation de la lettre » notifiant l’acte à l’acquéreur. Pour les autres règles de computation du délai, il faut se référer, en l’absence d’autres précisions dans la loi, aux règles générales du nouveau Code de procédure civile.
Il faut avant tout déterminer ce que signifie le terme « présentation » en matière de lettre recommandée. S’agit t-il du simple avis de passage déposé par le préposé en l’absence du destinataire ou du retrait effectif de la lettre par celui-ci ? La jurisprudence civile, en appliquant littéralement l’article 669 NCPC, retient à juste titre le retrait effectif de la lettre. En effet, seul le retrait garantit l’information de l’acquéreur et donc sa protection efficace en lui permettant de consulter l’acte ou son projet. L’avis de passage ne mentionnant pas l’adresse de l’expéditeur, on ne peut arguer, pour considérer que l’avis de passage vaut présentation, d’un éventuel risque que l’acquéreur ne retire pas délibérément la lettre recommandée pour ne pas déclencher le délai de protection. Mais la jurisprudence fiscale retient quant à elle l’avis de passage comme présentation. De plus la loi SRU ne vise plus expressément la remise mais la présentation de la lettre, alors que l’ancien article L.271-1 CCH faisait référence à « la réception de la lettre » pour point de départ du délai, ce qui permettait de retenir sans hésitation la date de retrait effectif.
En l’état actuel des dispositions législatives, il semble impossible de retenir le retrait effectif de la notification pour commencement du délai et il faut seulement s’attacher à la première présentation de la lettre que l’avis de passage peut constituer. Cette mesure présente le seul avantage de ne pas paralyser les transactions par un délai qui peut être long et c’est ce qui semble avoir motivé le législateur. Celui-ci a cependant manqué de cohérence et de courage. Puisqu’il a pris le parti de protéger l’acquéreur en lui accordant un délai de réflexion ou de rétractation, il doit aller jusqu’au bout de sa démarche. Mais en permettant que le délai commence à courir dès le lendemain de l’avis de passage, la loi prend le risque de rendre inefficace la protection qu’elle édicte. Si l’acquéreur retire la lettre le lendemain de l’avis de passage, il ne perdra qu’un jour de réflexion. Mais s’il tarde, pour diverses raisons, à retirer la lettre, le délai de sept jours pourra s’écouler sans que l’acquéreur n’ait été en mesure de réfléchir sur son engagement. S’il convient de trouver un compromis entre protection de l’acquéreur et protection de la fluidité des transactions, cette disposition n’y parvient assurément pas. Une telle incohérence dans les dispositions législatives, sauf à considérer qu’elle résulte d’une improbable maladresse rédactionnelle qui sera corrigée, est difficilement acceptable tant elle risque de compromettre toute l’efficacité de la protection mise en œuvre.

La computation du délai suit alors les règles normales de procédures civiles, comme cela était déjà le cas pour l’article L.271-1 CCH dans son ancienne rédaction. Le dies a quo qui est le lendemain de la première présentation est exclu de la computation du délai, c’est-à-dire que le délai de sept jours ne court que le surlendemain de la présentation. Le dies ad quem est inclus dans le délai s’il est un jour ouvré. Sinon, le délai est prorogé jusqu'au jour utile suivant. Le délai est décompté par jour entier et non d’heure à heure.

Le délai qui est accordé à l’acquéreur doit être combiné avec d’autres qui ont été précédemment créés, notamment celui imposé par le Code général des impôts pour l’enregistrement des promesses unilatérales de vente sous seing privé, et par la loi Scrivener pour l’acceptation d’une offre de prêt et la réitération authentique de la vente.
Le Code général des impôts fait obligation d’enregistrer au droit fixe les promesses unilatérales de vente dans les dix jours de l’acceptation par leur bénéficiaire. Cette obligation est faite à peine de nullité de l’acte. La conciliation de ce délai avec celui de l’article L.271-1 CCH est simple. L’enregistrement doit avoir lieu dans les dix jours de l’acceptation par l’acquéreur sans attendre l’expiration du délai de rétractation. En pratique, on pourra attendre les derniers jours du délai édicté par l’article 1840-A CGI pour réduire les risques de procéder à l’enregistrement alors que l’acquéreur se rétracterait.
Les délais de la loi Scrivener obéissent au même régime. Le délai minimum de dix jours qui doit être respecté avant d’accepter une offre de prêt peut être mis en œuvre dès la signature de l’avant-contrat et l’offre de prêt peut être acceptée avant l’expiration du délai de rétractation dans la mesure où le contrat de prêt est conclu sous la condition résolutoire de la non conclusion du contrat de vente dans un délai de quatre mois. En pratique, les banques attendront vraisemblablement l’expiration du délai de rétractation. Le délai de quatre mois pour signer le contrat de vente pour lequel le prêt est accordé s’apprécie depuis le jour de la signature de l’acte et non depuis le jour où il est devenu définitif.
La mise en œuvre des délais de réflexion ou de rétractation nécessite des règles strictes pour leur computation qui doivent garantir à l’acquéreur la réalité de la protection. Mais leur efficacité ne serait pas optimale si l’acquéreur n’était pas totalement libre de se rétracter. Pour que sa liberté ne soit pas restreinte par des engagements financiers (le traditionnel dépôt de garantie ou prix de la réservation) que le vendeur pourrait exiger avant l’expiration des délais, le législateur a prévu une réglementation stricte des versements anticipés. Ces règles qui limitent les versements anticipés apparaissent comme le corollaire indispensable des autres dispositions qui mettent en place les délais de protection.

B : La réglementation des versements anticipés : garantie de l’efficacité de la protection

Le législateur a distingué selon que le versement accompagne un acte sous seing privé et est effectué au cours d’un délai de rétractation  ( 1 ) ou selon qu’il est effectué pendant un délai de réflexion, en vue d’un acte authentique ( 2 ).
Nous ne reviendrons pas ici sur l’interdiction spéciale édictée par l’article 1589-1 nouveau du Code civil qui a déjà été étudiée et qui interdit tout versement, quelle qu’en soit la cause, lors d’un engagement unilatéral d’achat.

1 : La stricte réglementation dans un délai de rétractation

Le principe en la matière est édicté par l’article L.271-2 CCH qui dispose que nul ne peut recevoir de l’acquéreur non professionnel aucun versement à quelque titre que ce soit avant l’expiration du délai de rétractation. Ce principe reçoit néanmoins plusieurs exceptions importantes qui, en pratique, deviendront le principe tant leur application sera fréquente.

L’interdiction de principe des versements anticipés doit garantir une totale liberté de choix pendant le délai de rétractation. L’interdiction générale de tout versement avait déjà été envisagée dans la loi du 31 décembre 1989. Le risque que peut entraîner une interdiction des versements est une perte de la sécurité juridique en fragilisant les transactions que l’acquéreur ne « garantit » plus par un versement, d’un montant qui se situe en général entre cinq à dix pour cent du prix de vente. Cependant, l’insécurité juridique qu’engendre un consentement donné de manière irréfléchie, par un acquéreur qui cherchera alors à remettre en cause son engagement par tous les moyens possibles, est bien plus grande. Les parties doivent donc stipuler que le versement n’aura lieu qu’après le délai de rétractation. La loi prévoit alors que l’acte est alors conclu sous la condition suspensive du versement exigé à cette date. En prévoyant une date immédiatement postérieure à l’expiration du délai de rétractation (en veillant scrupuleusement à ce qu’il soit réellement expiré), le vendeur peut s’assurer facilement de la solvabilité et de la motivation de l’acquéreur avant de s’engager dans la suite du processus contractuel. Cette interdiction n’est donc pas très contraignante et peut, de plus être facilement contournée.
Visiblement très sensible au problème de la sécurité juridique des transactions immobilières qui pourrait être affecté par l’interdiction des versements anticipés, la loi SRU a d’abord prévu des cas d’exception à ce principe pour prendre en compte les dispositions expresses contraires qui existent déjà. La réglementation des versements ne s’applique donc pas pour les contrats préliminaires de vente d’immeuble à construire ou de location accession, les contrats ayant pour objet la construction ou l’acquisition d’un immeuble neuf à usage d’habitation, et la souscription de parts sociales donnant vocation à l’attribution en jouissance ou en propriété d’immeuble à usage d’habitation. De par l’adverbe « notamment » inséré dans l’article, il faut considérer que cette énumération n’est pas limitative.
A ces cas légaux d’exception prévus pour tenir compte des dispositions existantes, s’ajoute un cas prévu spécialement par la loi SRU. Il permet d’obtenir un versement par l’acquéreur, avant l’expiration du délai de rétractation, si celui-ci est effectué entre les mains d’un intermédiaire professionnel disposant d’une garantie financière. Un intermédiaire doit également avoir prêté son concours à l’acte sous seing privé en vertu d’un mandat régulièrement donné. Les agents immobiliers, les notaires sont ainsi les principaux concernés. Il faut préciser que le versement peut se faire entre les mains d’un professionnel qui est différent de celui qui a reçu l’acte. Cela exclut alors l’agent immobilier qui ne peut recevoir de fonds s’il n’est pas intervenu dans l’acte. En revanche, le notaire ou tout autre séquestre peut recevoir ces fonds même s’il n’a pas prêté son concours à la vente. 
Si le versement ne peut se faire qu’entre les mains d’un professionnel et si celui-ci doit pouvoir certifier d’une garantie financière, c’est parce que les fonds ont vocation à être restitués en cas de rétractation de l’acquéreur. L’article L.271-2 CCH prévoit pour ce faire un délai maximal de vingt et un jours dès le lendemain de la date de rétractation (la rétractation est constituée, nous l’avons vu, par le dépôt en recommandé de la lettre). La restitution des frais est naturellement intégrale et aucun frais ne doit pouvoir être retenu. Si la somme a été productive d’intérêts, ils doivent profiter à l’acquéreur. La rétractation peut faire l’objet de contestation par le vendeur ou peut être ambiguë (l’acquéreur peut ainsi contester les conditions de la vente sans réellement vouloir se rétracter) ; dans ce cas, le dépositaire des fonds doit analyser la contestation, qui, si elle est sérieuse, doit empêcher la restitution. En cas de litige insoluble, c’est au juge des référés qu’il incombera de trancher. La rétractation entraînera également la restitution de la commission de l’acquéreur pour autant qu’elle ait déjà été versée.
La violation de l’article L.271-2 CCH est sanctionnée par une amende de 200 000 Francs contre le vendeur ou l’intermédiaire professionnel qui aura exigé un versement en méconnaissance de ces dispositions.

Il faut signaler que la loi SRU prévoit des dispositions spéciales (article L.316-3-1 Code de l’urbanisme) en ce qui concerne l’indemnité d’immobilisation, versée alors sur un compte bloqué, que peut exiger le lotisseur lors d’une promesse unilatérale de vente. Cette indemnité devra être remboursée dans un délai de vingt et un jour si l’acquéreur se rétracte dans le délai qui suit l’acceptation de la promesse. Elle ne sera remboursée, si la vente ne se conclut pas en raison de la non réalisation des conditions suspensives ou pour une raison propre au lotisseur, que dans un délai de trois mois.

2 : La prohibition des versements dans un délai de réflexion

Les versements avant l’expiration d’un délai de réflexion sont purement et simplement interdits par l’article L.271-2 qui énonce : « Lorsque l’acte est dressé en la forme authentique, aucune somme ne peut être versée pendant le délai de réflexion de sept jours. » Contrairement aux versements pendant un délai de rétractation, aucune exception n’est envisagée. Une telle disposition peut sembler très sévère si on la compare à celles qui sont appliquées aux versements après un acte sous seing privé.

Les deux situations sont cependant radicalement différentes. Si les versements sont autorisés, sous certaines conditions et garanties, pendant le délai de rétractation, c’est parce qu’il existe déjà un engagement juridique entre les parties ; seul son caractère non certain commande que les fonds soient versés avec la certitude qu’ils soient restitués si l’acquéreur se rétracte. Mais jusqu’à l’expiration du délai de réflexion, aucun engagement juridique n’existe entre les parties puisque le délai précède l’acte, à la différence du délai de rétractation qui suit l’engagement. Dès lors, tout engagement effectué avant l’acte authentique n’aurait aucune cause. La majorité des avant-contrats en matière de vente immobilière étant conclus sous seing privé, même ceux rédigés par un notaire, cette interdiction légitime ne devrait pas pénaliser ces derniers. 
Ce n’est que dans l’hypothèse où l’acte authentique doit régulariser un avant-contrat sous seing privé qui n’a pas donné lieu à l’ouverture d’un délai de rétractation que cette interdiction peut gêner la pratique notariale. Le notaire doit alors mettre en œuvre un délai de réflexion. Dans ce cas, il est conseillé d’élaborer le plus rapidement possible le projet d’acte authentique afin de le notifier dans les plus brefs délais à l’acquéreur. A l’issue du délai de réflexion, il sera possible d’exiger un versement par l’acquéreur afin de garantir la réitération par acte authentique, même si celle-ci n’a lieu que bien plus tard. Seul le versement avant ou pendant le délai de réflexion est prohibé, en aucun cas il n’est interdit d’exiger un versement avant la signature de l’acte authentique si le délai de réflexion est expiré. Cette technique présente l’avantage de réduire la période d’incertitude quant au sérieux et à la solvabilité de l’acquéreur éventuel, entre le jour de la signature de l’acte sous seing privé et le versement des fonds à l’expiration du délai de réflexion, tout en permettant au vendeur d’attendre plus sereinement la réalisation des démarches, parfois longues, avant la régularisation authentique.
L’interdiction des versements anticipés avant l’expiration du délai de réflexion est donc juridiquement fondée puisque aucun engagement n’est normalement encore intervenu entre les parties. Mais le législateur, qui oblige le notaire à mettre en œuvre un délai de réflexion avant la régularisation d’un avant-contrat sous seing privé qui n’a pas permis la rétractation éventuelle de l’acquéreur, n’a pas pensé que l’interdiction de tout versement serait alors contraignante pour l’officier publique.

Protéger l’acquéreur contre lui-même -faire le bonheur de l’homme malgré lui- est une lourde et délicate tâche à laquelle seule une loi pouvait s’essayer. De par sa très grande ambition mais aussi de par ses nombreuses imprécisions et ses incohérences dues à la précipitation qui semble avoir commandé sa rédaction, la loi SRU doit être interprétée largement en se référant à l’esprit beaucoup plus qu’à la lettre du texte. Mais cela n’est pas toujours suffisant pour mettre en œuvre efficacement la protection que le législateur a voulu et qui souffre inévitablement de ces défauts. Dans l’attente de précisions législatives et réglementaires qui ne manqueront pas d’intervenir, il faut recommander aux professionnels de l’immobilier la plus grande prudence dans l’application de la loi du 13 décembre 2000.

ANNEXES

1 : Extraits des débats parlementaire  ......……………………… ……   p 51
2 : Article 72 de la loi SRU   ...…….………………………………………   p 53
3 : Articles 73 et 74 de la loi SRU	…………………………………….   p 54
4 : Articles 78, 79, 80 de la loi SRU  ...………………………………….   p 55
5 : Formules d’application des délais de protection	…………….   p 56

EXTRAITS DES DEBATS AVANT L’ADOPTION DES ARTICLES L.271-1 et 2 CCH
Article 28
Délai de rétractation et interdiction d’un dépôt d’argent par les acquéreurs d’un bien immobilier d’habitation
TITRE vii
protection de l’acquéreur immobilier 
Chapitre Unique
Le paragraphe I de cet article modifie, tout d’abord, l’intitulé du titre VII du code de la construction et de l’habitation qui traite des dispositions relatives au délai de rétractation dont disposent les acquéreurs. Celui-ci, qui comportera toujours un chapitre unique, verra son champ élargi plus généralement à la protection de l’acquéreur immobilier.
Article L. 271‑1 du code de la construction et de l’habitation
Extension des possibilités de rétractation
L’article 20 de la loi n° 89‑1010 du 31 décembre 1989 relative à la prévention et au règlement des difficultés liées au surendettement des particuliers et des familles, institue un délai de réflexion de sept jours pour les acquéreurs de logements neufs, qu’il s’agisse d’un achat, d’une construction, de la souscription de parts, de contrats préliminaires d’immeubles à construire ou de location-accession.
Cet article a été inséré sans modification à l’article L. 271‑1 du code de la construction et de l’habitation par l’article 7‑II de la loi n°90-1129 du 19 décembre 1990 relative au contrat de construction de maison individuelle.
Tout en conservant les cas existants où le délai de rétractation s’applique déjà au bénéfice de l’acquéreur, il est proposé d’étendre désormais le champ d’application de ce dispositif aux acquéreurs non professionnels de logements anciens vendus par un marchand de biens.
Il convient de relever que la rédaction retenue, qui vise les actes sous seing privé entre un professionnel et un acheteur, ayant pour objet l’acquisition, exclut de ce fait les engagements entre particuliers, y compris ceux utilisant les services d’un mandataire agent immobilier.
Le deuxième alinéa de cet article dispose que, dans le cas où le contrat réalisant ou constatant la vente est précédé d’un contrat préliminaire ou d’une promesse synallagmatique, le bénéfice du droit de rétractation ne s’applique qu’à ce contrat ou à cette promesse. S’agissant de la promesse synallagmatique, il faut observer que cette disposition s’applique nonobstant les dispositions du premier alinéa de l’article 1589 du code civil, qui indique que la promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et le prix.
Le dernier alinéa de cet article prévoit les conditions de transmission de l’acte sous seing privé, qui devra être adressé à l’acquéreur par lettre recommandée avec accusé de réception. Il précise également que la rétractation éventuelle devra être expédiée par la même voie, le délai de sept jours ouvert à l’acquéreur courant à compter de sa réception de la lettre contenant l’acte.
La commission a adopté un amendement du rapporteur (amendement n°208) étendant au profit de l’acheteur le délai de rétractation à l’ensemble des actes ayant pour objet l’acquisition ou la construction d’un immeuble d’habitation. Elle a rejeté en conséquence un amendement de M. Jean-Michel Marchand, satisfait par l’amendement précédent.
La commission a ensuite adopté un amendement du rapporteur précisant le point de départ du délai de rétractation, qui débutera le lendemain de la première présentation de la lettre à l’acquéreur (amendement n 209).
Article L. 271‑2 (nouveau) du code de la construction et de l’habitation
Interdiction d’un dépôt d’argent avant l’expiration du délai de rétractation
La loi n°98-566 du 8 juillet 1998 portant transposition de la directive 94/47/CE du Parlement européen et du Conseil du 26 octobre 1994 concernant la protection des acquéreurs pour certains aspects des contrats portant sur l’acquisition d’un droit à l’utilisation à temps partiel de biens immobiliers (“ time‑sharing ”) interdit, en le sanctionnant d’une amende de 200.000 francs, tout dépôt d’argent pendant le délai de sept jours ouvert à l’acquéreur pour se rétracter. Le montant de cette amende est identique à celui fixé à l’article L.121‑71 du code de la consommation.
Ce nouvel article inséré dans le code de la construction et de l’habitation interdit également que l’acquéreur verse, ou s’engage à verser, un quelconque dépôt, sous les mêmes peines d’une amende de 200.000 francs, avant l’expiration du délai de rétractation pour l’acquisition d’un bien immobilier ancien. Cette mesure vise notamment à mettre fin à la pratique de l’offre d’achat, où l’acquéreur verse un montant, souvent égal à 10% du prix du bien, au vendeur, sans que celui-ci s’oblige à quoi que ce soit et mette en concurrence plusieurs candidats à l’acquisition.
Le premier alinéa de cet article prévoit que des dispositions législatives expresses peuvent autoriser le versement d’une somme par l’acquéreur, notamment lorsqu’il s’agit de contrats préliminaires concernant des immeubles neufs ou à construire. Dans ce dernier cas, rappelons que le constructeur souscrit une assurance offrant à l’acquéreur une garantie de bonne fin des travaux de construction. Contrepartie de l’ouverture d’un délai de rétractation pour tout engagement d’acquisition d’un immeuble d’habitation, il a paru nécessaire d’éviter que l’acheteur puisse obliger le vendeur de façon abusive et que se crée ainsi un “ marché des promesses de vente ”. C’est pourquoi la commission a adopté un amendement du rapporteur (amendement n° 210) permettant le versement d’un dépôt de garantie entre les mains d’un tiers séquestre.
Article additionnel après l’article L. 271‑2 (nouveau) du code de la construction et de l’habitation
Information sur la consistance des terrains à bâtir
La commission a adopté un amendement du rapporteur (amendement n° 211) créant un nouvel article L. 271‑3 dans le code de la construction et de l’habitation, offrant à l’acquéreur une information sur les éléments de consistance d’un terrain à bâtir.
Le paragraphe II tire les conséquences de la modification, au paragraphe précédent, de l’article L. 271‑1 du code de la construction et de l’habilitation, en abrogeant l’ancienne rédaction de cet article qui était issu de l’article 20 de la loi n°89-1010 du 31 décembre 1989 relatif à la prévention et au règlement des difficultés liées au surendettement des particuliers et des familles. La commission a adopté un amendement rédactionnel du rapporteur à ce paragraphe (amendement n 212).
ARTICLE 72 -PROTECTION DU PARTICULIER ACQUEREUR D'UN BIEN IMMOBILIER A USAGE D'HABITATION

   Art.72-1: le titre VII du livre II du Code de la construction et de l'habitation est ainsi rédigé:
Titre VII- Protection de l'acquéreur immobilier
Chapitre unique
I « Art. L. 271-1. -.Pour tout acte sous seing privé ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation, la souscription de parts donnant vocation à l'attribution en jouissance ou en propriété d'immeubles d'habitation ou la vente d'immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière, l'acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de sept jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte.
« Cet acte est notifié à l'acquéreur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise. La faculté de rétractation est exercée dans ces mêmes formes.
« Lorsque l'un des actes mentionnés au premier alinéa est dressé en la forme authentique, l'acquéreur non professionnel dispose d'un délai de réflexion de sept jours à compter de la notification ou de la remise d'un projet d'acte selon les mêmes modalités que celles prévues pour le délai de rétractation mentionné au premier alinéa. En aucun cas, l'acte authentique ne peut être signé pendant ce délai de sept jours.
« lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention est précédé d'un contrat préliminaire ou d'une promesse synallagmatique ou unilatérale, les dispositions ci-dessus ne s'appliquent qu'à ce .contrat ou à cette promesse.
Art L.271-2. Lors de la conclusion d'un acte mentionné à l'article L. 271-1, nul ne peut recevoir de l'acquéreur non professionnel, directement ou indirectement, aucun versement à quelque titre ou sous quelque forme que ce soit avant l'expiration du délai de rétractation, sauf dispositions législatives expresses contraires prévues notamment pour les contrats ayant pour objet l'acquisition ou la construction d'un immeuble neuf d'habitation, la souscription de parts donnant vocation à l'attribution en jouissance ou en propriété d'immeubles d'habitation et les contrats préliminaires de vente d'immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière. Si les parties conviennent d'un versement à une date postérieure à l'expiration de ce délai et dont elles fixent le montant, l'acte est conclu sous la condition suspensive de la remise desdites sommes à la date convenue.
« Toutefois, lorsque l'un des actes mentionnés à l'alinéa précédent est conclu par l'intermédiaire d'un professionnel ayant reçu mandat pour prêter son concours à la vente, un versement peut être reçu de l'acquéreur s'il est effectué entre les mains d'un professionnel disposant d'une garantie financière affectée au remboursement des fonds déposés. Si l'acquéreur exerce sa faculté de rétractation, le professionnel dépositaire des fonds les lui restitue dans un délai de vingt et un jours à compter du lendemain de la date de cette rétractation.
« Lorsque l'acte est dressé en la forme authentique, aucune somme ne peut être versée pendant le délai de réflexion de sept jours.
« Est puni de 200000 F d'amende le fait d'exiger ou de recevoir un versement ou un engagement de versement en méconnaissance des alinéas ci-dessus.
II. -L'article 20 de la loi n° 89-1010 du 31 décembre 1989 relative à la prévention et au règlement des difficultés liées au surendettement des particuliers et des familles est abrogé.
III. -Dans le Code civil, il est inséré un article 1589-1 ainsi rédigé :
« Art. 1589-1. -Est frappé de nullité tout engagement unilatéral souscrit en vue de l'acquisition d'un bien ou d'un droit immobilier pour lequel il est exigé ou reçu de celui qui s'engage un versement, quelles qu'en soient la cause et la forme
IV. Les dispositions du présent article entrent en vigueur le 1er juin 2001 »

ARTICLE 73 : PROMESSE DE VENTE D’UN LOT DANS UN LOTISSEMENT :
Art. 73- Apres l'article l. 316-3 du code de l'urbanisme, il est insere un article l. 316-3-1 ainsi redigé:

« Art. L. 316-3-1. -À compter de la délivrance de l'autorisation de lotir, le lotisseur peut consentir une promesse unilatérale de vente indiquant la consistance du lot réservé, sa délimitation, son prix et son délai de livraison. Elle ne devient définitive qu'au terme d'un délai de sept jours pendant lequel l'acquéreur a la faculté de se rétracter.
« Si l'acquéreur exerce sa faculté de rétractation, dans les conditions de l'article L. 271-1 du Code de la construction et de l'habitation, le dépositaire des fonds versés les lui restitue dans un délai de vingt et un jours à compter du lendemain de la date de cette rétractation.
« Le promettant peut, en contrepartie de l'immobilisation du lot, obtenir du bénéficiaire de la promesse, qui conserve la liberté de ne pas acquérir, le versement d'une indemnité d'immobilisation dont le montant ne peut pas excéder un pourcentage du prix de vente fixé par décret en Conseil d'État. Les fonds déposés sont consignés en compte bloqué. Ils sont indisponibles, incessibles et insaisissables jusqu'à la conclusion du contrat de vente.
« Ils sont restitués, dans un délai de trois mois, au déposant dans tous les cas, sauf si le contrat de vente n'est pas conclu de son fait alors que toutes les conditions de la promesse sont réalisées.
ARTICLE 74- INTERDICTION DE DIVISION ET OBLIGATION DE DIAGNOSTIC PREALABLE
A LA DIVISION DE CERTAINS BATIMENTS A USAGE D'HABITATION
Art. 74 -I. -Au sein de la section 2 du chapitre 1er du titre 1er du livre 1er du Code de la construction et de l'habitation, il est créé une sous-section 1 intitulée: « Règles générales de construction », qui comprend les articles L.111-4 à L. 111-6 et une sous-section 2 ainsi rédigée :
Sous-section 2 -Règles générales de division
« Art. L. 111-6-1. -Sont interdites :
« -toute division par appartements d'immeubles qui sont frappés d'une interdiction d'habiter, ou d'un arrêté de péril, ou sont déclarés insalubres, ou comportent pour le quart au moins de leur superficie totale des logements loués ou occupés classés dans la catégorie IV visée par la loi n° 48-1360 du
1er septembre 1948 précitée ;
« -toute division d'immeuble en vue de créer des locaux à usage d'habitation d'une superficie et d'un volume habitables inférieurs respectivement à 14 m² et à 33 m3 ou qui ne sont pas pourvus d'une installation d'alimentation en eau potable, d'une installation d'évacuation des eaux usées ou d'un accès à la fourniture de courant électrique, ou qui n'ont pas fait l'objet de diagnostics amiante en application de l'article L. 1311-1 du Code de la santé publique et risque de saturnisme lorsque l'immeuble est soumis aux dispositions de l'article L. 1334-5 du même code ;
« Les conditions de cette promesse de vente sont fixées par décret en Conseil d'État. »

« -toute division par appartements d'immeuble de grande hauteur à usage d'habitation ou à usage professionnel ou commercial et d'habitation dont le contrôle exercé par la commission de sécurité a donné lieu à un avis défavorable de l'autorité compétente ou à des prescriptions qui n'ont pas été exécutées.
« Sont punies d'un emprisonnement de deux ans et d'une amende de 500000 F les personnes qui mettent en vente, en location ou à la disposition d'autrui des locaux destinés à l'habitation et provenant d'une division réalisée en méconnaissance des interdictions définies au présent article.
« Les personnes morales peuvent être déclarées responsables pénalement des infractions définies ci-dessus dans les conditions prévues à l'article 121-2 du Code pénal. Elles encourent la même peine d'amende définie ci-dessus et les peines mentionnées aux 2°, 4° et 9° de l'article 131-39 du même code.
« Art. L. 111-6-2. -Toute mise en copropriété d'un immeuble construit depuis plus de quinze ans est précédée d'un diagnostic technique portant constat de l'état apparent de la solidité du clos et du couvert et de celui de l'état des conduites et canalisations collectives ainsi que des équipements communs et de sécurité. »
II -L'article 1er de la loi n° 53-286 du 4 avril 1953 modifiant la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel est abrogé.

ARTICLE 78- OBLIGATION D'ETABLIR UN CARNET D'ENTRETIEN DE L'IMMEUBLE 
Art. 78 -Après le troisième alinéa de l'article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :
« -d'établir et de tenir à jour un carnet d'entretien de l'immeuble conformément à un contenu défini par décret ».

ARTICLE 79 -INFORMATION DU FUTUR ACQUEREUR D'UN LOT DE COPROPRIETE
( CARNET D'ENTRETIEN ET EVENTUEL DIAGNOSTIC TECHNIQUE )

Art. 79 -I. -Après l'article 45 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée, il est inséré un article 45-1 ainsi rédigé :
« Art. 45-1. -Tout candidat à l'acquisition d'un lot de copropriété, tout bénéficiaire d'une promesse unilatérale de vente ou d'achat ou d'un contrat réalisant la vente d'un lot ou d'une fraction de lot peut, à sa demande, prendre connaissance du carnet d'entretien de l'immeuble établi et tenu à jour par le syndic, ainsi que du diagnostic technique établi dans les conditions de l'article L. 111-6-2 du Code de la construction et de l'habitation. »
Il. -L 'entrée en vigueur des dispositions du présent article est fixée au 1erjuin 2001.

ARTICLE 80- INFORMATION DU FUTUR ACQUEREUR D'UN LOT DE COPROPRIETE PAR LE NOTAIRE ( DIAGNOSTIC TECHNIQUE ).
Art. 80- Après l'article 46 de la loi n° 65-557 du 1O juillet 1965 précitée, il est inséré un article 46-1 ainsi rédigé :
« Art. 46-1. -le diagnostic technique préalable à la mise en copropriété d'un immeuble construit depuis plus de quinze ans prévu à l'article l. 111-6-2 du Code de la construction et de l'habitation est porté à la connaissance de tout acquéreur par le notaire lors de la première vente des lots issus de la division et lors de toute nouvelle mutation réalisée dans un délai de trois ans à compter de la date du diagnostic. »

EXEMPLES DE FORMULES D’APPLICATION DES DELAIS DE PROTECTION

1 : Avant-contrat dans lequel l’acquéreur est un professionnel de l’immobilier

L' ACQUÉREUR (ou: LE BÉNÉFICIAIRE) déclare :
 -Agir aux présentes en qualité de marchand de biens, 
- Avoir effectué la déclaration d' existence au service des impôts de.………., le…………..... 
En conséquence celui-ci reconnaît avoir été informé qu’il ne peut bénéficier au présent acte des dispositions protectrices de l’article L. 271-1 et L.271-2 du Code de la construction et de l'habitation.

2 : Avant-contrat dans lequel l’acquéreur est non professionnel et l’immeuble à usage d’habitation.

M.…………….. (ou: s'il s'agit d'une personne morale: M..., agissant en qualité de...), susnommé, déclare : 
-ne pas agir à l'effet des présentes en qualité de professionnel de l'immobilier, 
-vouloir affecter les biens dont la désignation est rappelée ci-dessus à usage d'habitation principale (ou : secondaire, ou: à usage locatif d'habitation)

3 : Avant-contrat dans lequel l’acquéreur est non professionnel mais dans lequel l’immeuble n’est pas à usage d’habitation.

AU CHOIX selon le cas :

M.…………….. (ou: s'il s'agit d'une personne morale: M..., agissant en qualité de...), susnommé, déclare ne pas vouloir affecter les biens dont la désignation est rappelée ci-dessus à l’usage d'habitation. En conséquence, il reconnaît avoir été informé qu’il ne peut bénéficier des dispositions protectrices de l’acquéreur prévues à l’article L.271-1 et L.271-2 du Code de la construction et de l’habitation
OU
L’immeuble sus désigné étant à usage d’habitation et mixte, ou à usage professionnel, ou  commercial, ou  rural, ou artisanal, ou industriel, M………….………… (ou: s'il s'agit d'une personne morale: M..., agissant en qualité de...), susnommé, reconnaît avoir été informé qu’il ne peut bénéficier des dispositions protectrices de l’acquéreur prévues à l’article L.271-1 et L.271-2 du Code de la construction et de l’habitation

4 : Mise en œuvre du délai de rétractation dans un acte sous seing privé

Le présent acte sous seing privé ayant pour objet l'acquisition par un non-professionnel de l'immobilier, d'un immeuble à usage d'habitation (ou: la construction d'un immeuble à usage d'habitation, ou: la souscription de parts donnant vocation à l'attribution en propriété ou en jouissance d'immeuble d'habitation, ou: la vente d'immeuble à construire, ou encore: la location-accession à la propriété immobilière), entre dans le champ d'application de l'article L. 271-1 du Code de la construction et de l'habitation. 
Conformément aux dispositions légales, l'ACQUÉREUR (ou : LE BÉNÉFICIAIRE) aura la faculté de se rétracter librement, dans un délai de sept jours, ainsi qu'il sera dit ci-après.
À cet effet, le présent acte lui sera notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception (ou: par acte d 'huissier. De par les développements exposés précédemment, nous exclurons la possibilité de remise en mains propres contre récépissé)
Le délai de rétractation de sept jours ne commencera à courir qu'à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée lui notifiant l'acte (ou: du lendemain de la notification qui lui a été faite par acte d'huissier). (Afin de prévenir tout risque de litige sur la nature de la présentation, il peut être utile de faire convenir entre les parties ce qui suit) Les parties conviennent expressément qu’en cas d’impossibilité pour l’acquéreur de réceptionner la lettre recommandée lui notifiant l’acte, l’avis de passage des services postaux vaudra présentation de celle-ci au sens de l’article L.271-1 CCH.
Ce délai expirera à la fin du septième jour suivant le lendemain de la première présentation de la lettre recommandée (ou: de la notification qui lui a été faite par acte d'huissier). Si ce jour est un dimanche ou jour férié, le délai sera prorogé jusqu’au premier jour ouvrable qui suit.
L' ACQUÉREUR (ou: LE BÉNÉFICIAIRE) pourra exercer la faculté de rétractation qui lui est conférée par la loi avant l'expiration du délai sus-indiqué, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou, par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes quant à la date de la rétractation, auprès de M. …………………………(ou : Maître……………………………..) que les parties désignent comme habilité à recevoir la rétractation. (La rétractation entraînant de graves conséquences, notamment quant au délai de restitution des versements et il est préférable de désigner l’intermédiaire professionnel pour la recevoir)

En cas de rétractation exercée comme dit ci-dessus, dans le délai légal, le présent acte sera caduc et ne pourra recevoir aucune exécution, même partielle. 
Puis, AU CHOIX suivant le cas : 
A : Avant-contrat concernant un logement neuf faisant l'objet d'une disposition législative expresse particulière :
L' ACQUÉREUR (ou: LE BÉNÉFICIAIRE) déclare avoir effectué ce jour, le versement de la somme de………………………………………………………………... F entre les mains de ……………………..
En cas de rétractation, L'ACQUÉREUR (ou: LE BÉNÉFICIAIRE) reconnaît avoir été informé que le versement qu'il a effectué ce jour devra lui être restitué par le dépositaire des fonds versés, dans le délai de.……………………………………….., conformément aux dispositions législatives rappelées aux présentes. 
B : Avant-contrat rédigé par l'intermédiaire d'un professionnel ayant reçu mandat pour prêter son concours à la vente et disposant d'une garantie financière affectée au remboursement des fonds déposés 

En application de l'article L. 271-2 du Code de la construction et de l'habitation, il est ici précisé que M…………………….., rédacteur des présentes, a reçu mandat pour prêter son concours à la vente, ainsi qu'il résulte de………………………….
L'ACQUÉREUR (ou: LE BÉNÉFICIAIRE) déclare avoir effectué ce jour, auprès de………………….... le versement de la somme de……………………… ;..F. 
En cas de rétractation, L' ACQUÉREUR (ou: LE BÉNÉFICIAIRE) reconnaît avoir été informé que le versement qu'il a effectué ce jour devra lui être restitué par le dépositaire des fonds au plus tard dans un délai de vingt et un jours à compter du lendemain de la date de rétractation. 

C : Avant-contrat rédigé par un intermédiaire ne répondant pas aux exigences légales ou directement entre les parties 

En application de l’article L. 271-2 du Code de la construction et de l'habitation, L'ACQUÉREUR (ou: LE BÉNÉFICIAIRE) reconnaît avoir été informé qu'aucun versement ne peut être effectué, à quelque titre ou sous quelque forme que ce soit, pendant toute la durée du délai de sept jours au cours duquel il disposera de la faculté de se rétracter.

5 : Versements des fonds à l’expiration du délai de rétractation

 Conformément aux dispositions de 1'article L. 271-2 du Code de la construction et de l'habitation,                          L' ACQUÉREUR (ou: LE BÉNÉFICIAIRE) s'engage à verser à M……………..., le lendemain (il est ici nécessaire d’accorder la plus grande attention dans la computation du délai de rétractation afin de respecter l’obligation légale) de l'expiration du délai de rétractation susvisé, la somme de………………………….. F, observation étant ici faite que les présentes sont conclues sous la condition suspensive de la remise de ladite somme à la date ci-dessus convenue. 

6 : Mise en œuvre du délai de réflexion dans un avant contrat authentique

Le présent acte authentique ayant pour objet l'acquisition par un non-professionnel de l'immobilier d'un immeuble à usage d'habitation (ou: la construction d'un immeuble à usage d'habitation, ou: la souscription de parts donnant vocation à l'attribution en propriété ou en jouissance d'immeuble d'habitation, ou: la vente d'immeuble à construire, ou encore: la location-accession à la propriété immobilière), entre dans le champ d'application de l'article L. 27l-1 du Code de la construction et de l'habitation. 
En application de cet article, Maître………….…..., notaire soussigné, a notifié les présentes à L'ACQUÉREUR (ou: au BÉNÉFICIAIRE), par lettre recommandée avec demande d'avis de réception (ou: par acte d'huissier), le……………………..., ainsi qu'il résulte d’un accusé de réception en date du …………………..qui demeurera annexé aux présentes après mention
L'ACQUÉREUR (ou: LE BÉNÉFICIAIRE) reconnaît, en conséquence, avoir bénéficié du délai de réflexion de sept jours, aujourd'hui expiré, prévu par l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation susvisé, et requiert expressément Maître ………………….…..., notaire soussigné, de régulariser le présent avant-contrat. 

7 : Régularisation d’un acte authentique non précédé d’un avant-contrat dans lequel l’acquéreur est non professionnel

Le présent acte authentique ayant pour objet l'acquisition par un non-professionnel de l'immobilier, d'un immeuble à usage d'habitation (ou: la construction d'un immeuble à usage d'habitation, ou: la souscription de parts donnant vocation à l'attribution en propriété ou en jouissance d'immeuble d'habitation, ou: la vente d'immeuble à construire, ou encore : la location-accession à la propriété immobilière), entre dans le champ d'application de l'article L. 271-1 du Code de la construction et de l'habitation. 
En application de cet article, Maître…………..., notaire soussigné, a notifié le présent acte de vente à L'ACQUÉREUR, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception (ou: par acte d'huissier), le……………….., ainsi qu'il résulte d’un accusé de réception en date du ……………………..qui demeurera annexé aux présentes après mention
L'ACQUÉREUR reconnaît : 
-avoir pris connaissance du projet d'acte qui lui a été notifié dans les conditions sus-indiquées ; 
-avoir bénéficié du délai de réflexion de sept jours, aujourd'hui expiré, prévu par l'article L. 271-1 du Code de la construction et de l'habitation. 
En conséquence, il requiert expressément le notaire soussigné de régulariser la présente vente. 

8 : Régularisation d’un acte authentique précédée d’un avant-contrat sous seing privé dans lequel l’acquéreur est non professionnel

L’ACQUEREUR déclare :
-Qu'un avant-contrat sous seing privé a été reçu, préalablement à la rédaction des présentes, le.……………………………………………., par………………………………
-Qu'il a pris connaissance du projet d'acte de cet avant-contrat par la notification qui lui en a été faite par lettre recommandée avec demande d'avis de réception (ou par acte d'huissier) le…………….. ainsi qu'il résulte………..…..(si la vente a été faite par l’intermédiaire d’un autre professionnel que le notaire, il sera difficile de se procurer l’original de l’accusé de réception. A défaut, il est prudent d’exiger une photocopie de celui-ci que l’acquéreur pourra certifier par sa signature)
-Et qu'il n'a pas exercé la faculté de rétractation permise par l'article L.271-1 du code de la construction et de l'habitation, dans le délai de sept jours, ledit délai étant aujourd'hui expiré.
En conséquence, ledit acte n'ayant subi aucune modification substantielle depuis la signature de l'avant-contrat susvisé, il n'y a pas lieu d'appliquer à nouveau au présent acte les dispositions protectrices de l'acquéreur immobilier non professionnel. 
(En présence de modifications substantielles intervenues après la signature de l'avant-contrat, il serait, bien entendu nécessaire de procéder à une nouvelle notification afin de permettre la réflexion de l’acquéreur)

9 : Régularisation d’un acte authentique précédée d’un avant-contrat authentique dans lequel l’acquéreur est non professionnel

L’ACQUEREUR déclare
-Qu'un avant-contrat a été reçu, préalablement à la rédaction des présentes, le ……………………………………..par Maître…………………………, notaire soussigné 
-Qu'il a pris connaissance du projet d'acte de cet avant-contrat par la notification qui lui en a été faite par lettre 
recommandée avec demande d'avis de réception (ou par acte d'huissier) le….………………..ainsi qu’il résulte d’un accusé de réception en date du………………qui demeurera annexé aux présentes après mention
-Et qu’il a bénéficié d’un délai de réflexion de sept jours prévu par l’article L.271-1 CCH, ledit délai étant aujourd’hui expiré, ainsi qu’il en a été fait mention audit acte
En conséquence, et conformément au dernier alinéa de l'article L. 271-1 précité, ledit acte n'ayant subi aucune modification substantielle depuis la signature de l'avant-contrat susvisé, il n'y a pas lieu d' appliquer à nouveau au présent acte les dispositions protectrices de l'acquéreur immobilier non professionnel. 
(En présence de modifications substantielles intervenues après la signature de l'avant-contrat, il serait bien entendu nécessaire de procéder à une seconde notification afin d'offrir à l'acquéreur un nouveau de1ai de réflexion).

ELEMENTS DE BIBLIOGRAPHIE

Articles principaux :

1 : Philippe PELLETIER, La protection nouvelle de l’acquéreur immobilier
	Defrénois 2001, n°4, p.205

2 : Hugues PERINET-MARQUET, L’impact de la loi SRU sur la vente immobilière
	JCP éd.N, 9 mars 2001, n°10, p.533

3 : Michel DAGOT, La protection de l’acquéreur immobilier et l’article 72 de la loi SRU
	JCP éd.N, 18 mai 2001, n°20, p.912

4 : Jean-Michel SOMMER, Loi SRU et protection de l’acquéreur : premières réponses aux interrogations de la pratique
	JCP éd.N, 18 mai 2001, n°20, p.924

5 : Olivia RAULT, La protection de l’acquéreur d’un bien immobilier (Loi SRU)
	JCP éd.G, 7 février 2001, n°6, I, p.294

6 : Stéphane DURAND, Lotissements et loi SRU
	JCP éd.N, 15 juin 2001, n°24, p.1022

7 : Jacques LAFOND, Loi SRU et pratique notariale de la copropriété
	JCP éd.N, 27 avril 2001, n°17, p.767

Autres articles :

1 : Dominique GRILLET-PONTON, L’acte notarié : un nouveau souffle consumériste et technologique
	JCP éd.N, 27 juillet 2001, n°30-35

2 : Didier FERRIER, Les dispositions d’ordre public visant à préserver la réflexion des contractants
	Dalloz, 1980, chronique XXVI, p.177

3 : Vassili CHRISTIANOS, Délai de réflexion : théorie juridique et efficacité de la protection des consommateurs
	Dalloz, 1993, chronique VIII, p.28

4 : Ludovic BERNARDEAU, Le droit de rétractation du consommateur, un pas vers une doctrine d’ensemble (a propos de l’arrêt CJCE 22 avril 1999, Travel Vac, aff. C-423/97)
	JCP éd.G, 5avril 2000, n°14, I, p.218

5 : Catherine BOSGIRAUD-STEPHENSON, La vente immobilière : un site juridique pollué ?
	RD Imm., juillet-septembre 2000, p.279

6 : Michel VION, Faculté de rétractation en cas d’acquisition ou de construction d’un logement neuf 
(art. 20 de la loi du 31 décembre 1989)
	Defrénois, 1990, I, article n°34722, p.257

TABLE DES MATIERES	

INTRODUCTION…………………………….......……......……………………………………… p 3

CHAPITRE PREMIER : LE CHAMP D’APPLICATION DE LA LOI SRU

I : Les personnes protégées

A : L’acquéreur non professionnel
1 : Définition de l’acquéreur non professionnel…………………………………………………p 10
2 : L’acquéreur peut-il renoncer au bénéfice de la loi ?………………………………………...p 13

B : Elargissement de certaines dispositions à tout type d’acquéreur
1 : En matière de promesse unilatérale d’achat (art 1589-1 cc)………………………………...p 16
2 : En matière de copropriété……………………………………………………………………..p 17

II : Les actes visés

A : Les différents types d’actes
1 : La catégorie principale : la vente……………………………………………………………..p 19
2 : Les autres modes d’acquisition de l’immeuble………………………………………………p 23

B : Les immeubles objets de ces actes
1 : L’immeuble à usage d’habitation……………………………………………………………..p 26
2 : Extension à l’immeuble à usage mixte………………………………………………………..p 27

CHAPITRE SECOND : LA MISE EN ŒUVRE DE LA PROTECTION

I : L’information préalable et la rétractation postérieure

A : La protection de la réfléxion de l’acquéreur
1 : Les documents dont l’acquéreur doit avoir eu connaissance………………………………..p 31
2 : La durée minimale pour réfléchir à l’abri des contraintes………………………………….p 34

B : L’instauration d’une faculté de rétractation
1 : nature juridique de cette faculté : théorie de la formation du contrat……………………..p 36
2 : opportunité juridique de cette faculté………………………………………………………...p 39

II : L’exercice de ces deux modes de protection

A : L’élément capital du mécanisme de protection : la notification à l’acquéreur
1 : Ses caractéristiques……………………………………………………………………………p 42
2 : Son effet : ouverture du délai imparti à l’acquéreur………………………………………..p 44

B : La réglementation des versements anticipés : garantie de la protection
1 : La stricte réglementation dans un délai de rétractation……………………………………p 47
2 : La prohibition dans le délai de réflexion…………………………………………………….p 48

ANNEXES…………………………………………………………………………………………p 50

ELEMENTS DE BIBLIOGRAPHIE……………………………………………………………p 60